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Faire construire ou acheter et rénover ???

  1. Sly6

    Date d'inscription
    avril 2010
    Messages
    9

    Faire construire ou acheter et rénover ???

    Bonsoir,
    Le titre est déjà explicite mais je vais préciser le contexte.
    Nous avons toujours rêver, ma femme et moi, d'une maison "écolo" que l'on ferai construire comme on le désire.
    Notre projet se situerai dans un rayon d'une trentaine de km autour de Dijon (21).
    Le hic, c'est que, dans la région, actuellement, les tarifs sont plutôt bas (et continuent de baisser). On trouve assez facilement, entre 200 et 250 k€, des maison avec plus de 150m2 habitable et 1000m2 de terrain.
    Dans l'idéal, nous souhaiterions une maison d'env 150 à 180 m2 avec au moins 1000m2 de terrain.
    Après plusieurs heure à vous lire, j'ai constaté qu'une MOB très bien isolé, une DF et tout qui va bien, reviens à au moins 1500 €m2 (au moins) et en moyenne 1800€.
    Je n'ai ni le tps ni les compétence pour le gros oeuvre, en revanche, j ai déjà refait tout notre actuel appartement (mur / sol ...) donc les finitions ne me font pas peur.
    Dans ces conditions, le dilemme est le suivant :
    Dois je sacrifier une partie de la surface habitable, pour arriver à une maison sur un terrain assez grand, le tout pour moins de 300k € (sachant que les terrains aujourd'hui sont rarement donné, même en milieu relativement rural).
    Ou dois je profiter de l'immobilier relativement bas, pour acheter une maison entre 200 et 230 k€, quitte à y faire 50k€ de travaux (j'ai bien compris, isolation +++ avant toute chose).
    Bon, c'est déjà long, mais y a t il des personnes qui ont des avis sur la question ???
    D'avance merci.


     


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  2. enguerrand02

    Date d'inscription
    octobre 2008
    Âge
    32
    Messages
    251

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    renovation pkoi pas, mais alors rechercher une maison "pas chere et pas belle" et bien orienté sans masque solair, pour l isoler par l exterieur et faire une maison bioclimatique...

    si c est pour faire comme moi : craquet sur le charme exterieur de la maison avec tout a refair dedans, et se documenter aprés , ce rendre compte que l'isolation interieur c'est pas top, ba c 'est pas la bonne idée...

    je n 'ai que 28 ans , mais si je vend ma maison (qui n'est pas encore terminé d'etre renové) je ferai ,si je le peux, batir.
     

  3. Sane

    Date d'inscription
    janvier 2006
    Localisation
    Bretagne
    Messages
    282

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Bonsoir

    Je ne te ferai peut-être pas avancer ta réflexion mais bon...

    Nous aussi on s'est longtemps posé la même question : construire une maison bioclimatique ou rénover une maison ancienne.
    On se demandait notamment ce qui est plus écolo : une maison neuve (qui "mite le territoire français") qui consomme peu d'énergie, qui a nécessite peu d'énergie, de pollution etc. pour sa mise en oeuvre etc OU rénover un bien existant énergivore ?

    Côté calculs, je dirais que le neuf parait revenir plus cher que l'ancien rénové (au m2 par ex.) mais il semble "plus facile" (façon de parler !) de faire les choses bien et à fond de A à Z plutôt que de "bricoler" de l'ancien, d'avoir un bon résultat disons...
    Je veux dire qu'avec l'ancien, sauf budget de la folie, tu n'auras pas les performances du neuf en matière de consommation d'énergie, d'isolation, etc. Tu dois faire avec l'existant et trouver des solutions en adéquation avec ton budget pour faire au mieux (ce qui ne veut pas dire faire parfaitement).


    Finalement le désir d'arrêter l'utilisation intensive de la voiture (et d'autres raisons) nous a poussé à quitter la campagne et à acheter une maison (de 1955) en ville que nous faisons rénover actuellement.

    Et ce qu'on pensait se confirme : par exemple il n'y avait pas d'isolation au niveau du toit, on fait donc faire une isolation avec de la laine de bois mais comme par l'extérieur ça n'a pas été possible, l'artisan galère un peu par l'intérieur et ne peut pas isoler parfaitement/à 100% la toiture (rampants inaccessibles à certains endroits) !
    Ça sera mieux (bien mieux) qu'avant mais pas parfait...

    Mais bon finalement, on fait de gros travaux de rénovation, on aura donc une chouette maison (en adéquation avec nos "rêves" ou presque) et en même temps on redonne une seconde vie à une maison ancienne qui avait un bilan très mauvais avant nous (grosse utilisation de gaz pour faible confort, etc.).

    Je pense que là encore tout est question de priorités...
    Que cherchez-vous avant tout ? tu ne le dis pas vraiment (sauf que vous aimeriez de l'espace).
    Vivre au calme/au vert, avoir toutes les commodités sans besoin de prendre sa voiture, avoir un immense jardin, construire une maison entièrement perso.
    ????

    Voilà, j'espère t'aider à faire un peu avancer ta réflexion....
    Bonne continuation

    Sane
     

  4. Sly6

    Date d'inscription
    avril 2010
    Messages
    9

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Enguerrand : moi aussi j'ai 28 ans, j'ai bien compris que l'important, si nous options pour de l'ancien, c'est avant tout l'orientation et les ouvertures. Mais tu as ien raison, rien ne sert d acheter une belle maison, si on compte après refaire une ITE. Je n'avais pas réfléchit à cela. Mais je me dis qu il dois y avoir des maison pas trop mal consu, qui aurait juste 10 à 20 ans. Le tout est de savoir comment différencier, sans prendre en compte l'aspect, une maison déjà pas trop mal isolé, d'une grotte !

    Sane : je pense aussi, qu'il revient moins chère dans un premier temps, d acheter de l ancien que faire construire, reste à voir à l'utilisation, où se situe la limite. Et effectivement, l avantage de faire construire, 'est que tu mets ce que tu veux ou tu veux, donc toujours se problème d'isoler toiture et mur à posteriori, c'set la galère !
    Ce qu'on veut vraiment, vivre à la campagne, mais proche de la ville (ici dijon) pour que nos enfants (actuelle et à venir !) puisse s'épanouir ailleur qu sur notre terrasse aujourd hui à paris ! Nous sommes tout les 2 avec une sensibilité "écolo" prononcé, recyclage, lombricompostage dans le salon, nouveau radiateur electrique basse conso (radian chaleur douce...) température dans l appart l hiver à 17° (les chambre moins !) ampoule basse conso...Cela ne nous empeche pas d avoir un sehe linge, 2 pc... mais disons que l on essaie de limiter notre impact sur la nature. Donc effectivement, notre rêve, faire onstruire, mais aujourd hui, prix élevé pour du passif, alors que ancien relativement bon marché et facilité fisale importante.
    Merci à vous 2 pour vos réponses rapides, en éspérant que d'autres auront des avis !
     

  5. droopy74

    Date d'inscription
    décembre 2008
    Localisation
    Haute Savoie
    Âge
    40
    Messages
    282

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Bonsoir.
    Pour moi à budjet équivalent il n'y a pas photo :Fais construire, la maison sera exactement comme tu le veux, avec les pièces exactement comme tu les imagines et les ouvertures orientées et dimentionnées comme tu le désires.
    Juste pour l'exemple des ouvertures, si tu achètes une maison à rénover elle aura au moins 25 ans, compare la taille des fenêtres avec celle qui se font maintenant...
    A
    près ce n'est que mon opinion, mais moi la prochaine ce sera une maison neuve...Bon je suis en train de finir ma 2 ème rénovation lourde, mais promis c'est la dernière.

    Edit :Grillé je tape pas assez vite
    vivre simplement pour que d' autres puissent simplement vivre...
     


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  6. Tonia

    Date d'inscription
    août 2007
    Localisation
    Aube en Champagne
    Âge
    50
    Messages
    931

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Bonjour,
    pour une rénovation lourde (isolation électricité plomberie-sanitaires), il ne faut pas sous-estimer le coût que ça représente : c'est de l'ordre de 1000 € / m2 si vous faites faire le plus gros, sans avoir d' exigence "écolo" du type : utiliser des matériaux naturels et sains pour l'isolation, les revêtements, les peintures etc... Là, si vous ne vous lancez pas vous-mêmes, ça devient plus difficile de trouver les artisans, et bien plus cher...

    Si vous cherchez une maison existante avec pas ou peu de travaux, avec votre budget ça doit se trouver, mais il y a peu de chance qu'elle ait quoi que ce soit d'écolo, à part à tous les coups, une PAC...

    Si votre rêve est de faire construire, c'est ce qu'il faut faire...

    J'ai passé un peu plus de 2 ans à rénover une maison centenaire, et je ne le regrette pas du tout, mais c'était un coup de coeur, et mon rêve à moi c'était une petite maison "avec une âme" à la campagne...

    Si vous rêvez de faire construire, c'est que vous vous voyez dans du contemporain, et s'il est vrai que bcp de maisons anciennes (je veux dire d'avant-guerres) obéissaient intuitivement à certaines lois bioclimatiques énoncées plus récemment, elles ne peuvent jamais rivaliser avec les BBC d'aujourd'hui, à moins de partir dans une rénovation plus que lourde...
    Quand aux maisons d'après-guerre et de plus de 20-30 ans, à moins que ce ne soit Héraklès ou un de ses potes qui les ait conçues, ce sont des passoires énergétiques, et foin du bioclimatisme, qu'il soit intuitif ou scientifique...
    Restent les maisons de moins de 20 ans, bien conçues et à vendre pas trop cher pour autant : ce que vous cherchez est une perle bien rare...
    Tonia
     

  7. Sly6

    Date d'inscription
    avril 2010
    Messages
    9

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Tonia,
    Merci de ta contribution.
    Effectivement notre rêve ai, et a toujours été de faire construire NOTRE maison. Mais le prix élevé de la constrution bioclimatique, le relatif prix bas de l immobilier dans le secteur actuellement donne à réflechir. D'autant plus qu'on entend régulièrement autour de nous que l'on ne réussit pas sa 1iere maison, mais seulement sa seconde voir 3ieme !
    D'ailleur, il y a t il sur le forum, des professionnels ou des particulier de la région ??? Le climat est continental (froid l hiver, assez chaud l'été) dans ces conditions, quels types de matériaux de construction, d'isolation, de chauffage et de production d'énergie sont recommandés ???
    D'avane merki.
    Sylvain
     

  8. Tiramisu13

    Date d'inscription
    mars 2010
    Localisation
    Nantes
    Messages
    264

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Salut,
    si tu as un loyer pas trop cher je te conseille d'attendre 2 a 3 ans que les prix de l'immobilier baisse ainsi que ceux de la construction.
    Le marche du BBC va se détendre et les prix commencer a baisser car il y aura plus de concurence et beaucoup moins de boulot.
    De plus, dans ce laps de temps tu auras tout le temps de chercher un terrain qui te plaît bien exposé et pas trop cher(c'est le post terrain qui risque le moins de baisser donc une bonne recherche longue est avantageuse).
    Après il est préférable de faire ta propre maison car maintenant avec les forums tel futura tu pourras faire une maison très bien du 1er coup.
    @+
     

  9. KroM67

    Date d'inscription
    décembre 2006
    Âge
    42
    Messages
    3 444

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Construire ou rénover, c'est une question intéressante...

    Nous sommes aussi à la recherche d'un terrain ou d'une maison à rénover. Il y a de bonnes affaires à faire dans l'ancien, mais il faut être rapide. Pour ce qui est des terrains par chez nous, la pression est forte (comme ils disent). 140k€ pour 5 ares de terrain, gloups...
    Le pire est que plus on attend, plus ça grimpe (+20% en 4 ans)

    Pour ce qui est de rénover, et de choisir une maison qui convient, je ne suis pas d'accord avec les réponses précédentes.
    Dans l'objectif de faire une rénovation bioclimatique j'oriente plutôt ma recherche vers des maisons de plus de 40ans, pas isolées du tout:

    Les maisons plus récentes sont (très) souvent mal isolées. Alors s'il faut virer l'isolation intérieure avant d'en mettre une à l'extérieur, il est ou l'intérêt? Parce que je n'ai aucune envie de me retrouver dans un habitat avec ITI en polymachin sans inertie aucune et avec 15% de ponts thermiques.

    Toujours dans l'idée de faire une isolation par l'extérieur, il faut distinguer les maisons qui ont des ruptures de capillarité dans les murs, et celles qui n'en ont pas. Les premières s'accommoderont de
    tous types d'isolants, quand les secondes nécessiteront des précautions supplémentaires (perspirance).
    Je privilégie donc également les maisons qui n'ont pas encore fait l'objet d'une (mauvaise) rénovation, qui très souvent influera sur le prix, et qui a peu de chances de me convenir.

    Dans le cahier des charges il y a pour moi aussi bien sûr:
    - l'orientation
    - la distance par rapport au boulot (vélo). Quel intérêt de limiter sa maison à 30kWh/m².an si c'est pour faire 20.000km/an en voiture pour aller au boulot???
    - possibilité de placer un PDM
    - bien sûr possibilité de placer une ITE (mitoyenneté, facade sur rue, débords de toiture...)
    - espace extérieur ou dépendances pour le stockage du bois
    - prix abordable

    La déco sera de toutes façons entièrement refaite pour du 100% sans COV.


    Et bien je peux dire que c'est compliqué...


    Nous regardons donc également pour un terrain. Si on ne veut pas habiter en lottissement c'est compliqué aussi.
    Et les prix nous obligeraient à faire une grosse part d'auto-construction si on veut un minimum de surface de terrain et une maison qui nous convienne. Et puis vu la conjoncture je n'ai pas envie de me coltiner un crédit sur 25 ans qui me prendra à la gorge au moindre problème. C'est un choix lourd de conséquence donc, et il faudra s'attendre à minimum 2/3 ans de chantier.
    Construisez votre propre poêle de masse, c'est à la portée de tout le monde!
     

  10. Sly6

    Date d'inscription
    avril 2010
    Messages
    9

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Merci de vos réponses.
    De toutes façons, ce projet est effectivement pour 2 à 3 ans (le temps de trouver le terrain, l'archi, vendre notre appart actuel...). Mais il est vrai que le terrain me parait de plus en plus onéreux : aujourd'hui un terrain nu peut couter quasi plus chère qu'une maison et un jardin de surface egale au terrain nu !
    D'ailleur, où chercher des terrains ??? Les agences n'en ont pas bcp, les notaires, pap rien non plus ???
     

  11. Sane

    Date d'inscription
    janvier 2006
    Localisation
    Bretagne
    Messages
    282

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Pour répondre à "où chercher des terrains" : je dirais que ça dépend beaucoup des régions (traditions, poids des notaires, ouverture de la communauté ou non...). Mais je ne connais pas la région de Dijon...

    Peut-être pourrais-tu chercher des gens qui vivent là bas (via ce forum, d'autres forums, dans ton entourage..), c'est toujours un grand atout !

     

  12. warloy

    Date d'inscription
    octobre 2008
    Localisation
    picardie
    Âge
    40
    Messages
    1 389

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    J'aime l'ancien et j'ai d'ailleurs une maison ancienne.
    L'avantage de l'ancien, c'est que tu sais ce que tu achètes, pas de mauvaises surprises du genre malfaçons, retard ou entrepreneur qui part avec tes sous.
    Si la maison ancienne a des bases saines, il n'y a pas de raisons que cela change durant les décennies à venir, si tu réalises correctement les travaux de réno.
    Avec une maison d'avant-guerre jamais rénové mais bien orienté, pour un prix raisonnable, tu as déjà 4 murs bourrés d'inertie, du terrain et avec un peu de chance quelques dépendances en plus. En refaisant la toiture avec isolation sarking, une bonne ITE et des menuiseries performantes, tu auras déjà une maison très performante.

    Par contre, même si ton projet est pour dans 2 ou 3 ans, je ne te conseillerai pas de continuer à louer en attendant, c'est de l'argent jeté par les fenêtres. Achètes de suite un p'tit truc (appart, maisonnette,...) qui te permette d'y vivre correctement. Tu auras ainsi, pendant 2 ou 3 ans, mis déjà un peu d'argent dans un petit capital, ce qui te donnera plus de poids pour emprunter plus la prochaine fois.
    Si j'avais su plus tôt que l'on pouvait acheter sans aucun apport, je n'aurai certainement pas louer pendant 6ans. J'ai calculé que j'avais dépensé environ 38000€ en loyers durant cette période. Si j'avais acheté de suite, environ un bonne moitié de cet argent serait parti en intérêts mais une petite moitié m'aurais bien servi pour acheter la maison que j'ai actuellement.
     

  13. Sly6

    Date d'inscription
    avril 2010
    Messages
    9

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    je suis proprio actuellement, en region parisienne, d'un appart.
    Je compte louer le temps de la transition avant de faire le choix acheter/ renover ou construire !
     

  14. trebor

    Date d'inscription
    février 2005
    Localisation
    En Wallonie ( Hainaut Belgique )
    Âge
    61
    Messages
    6 195

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    Citation Envoyé par warloy Voir le message
    J'aime l'ancien et j'ai d'ailleurs une maison ancienne.
    L'avantage de l'ancien, c'est que tu sais ce que tu achètes, pas de mauvaises surprises du genre malfaçons, retard ou entrepreneur qui part avec tes sous.
    Si la maison ancienne a des bases saines, il n'y a pas de raisons que cela change durant les décennies à venir, si tu réalises correctement les travaux de réno.
    Avec une maison d'avant-guerre jamais rénové mais bien orienté, pour un prix raisonnable, tu as déjà 4 murs bourrés d'inertie, du terrain et avec un peu de chance quelques dépendances en plus
    tu auras déjà une maison très performante.
    Bonsoir à toutes et tous,
    Pas certain, car il faut vivre dans une maison pour en remarquer les défauts (qui ne sont pas apparent lors de visite avant l'achat) Pour l'isolation, elle ne sera jamais excellente car vieux murs ainsi que des fondation d'un autre âge sans aucune isolation et souvent humide,.et en mauvaise état,......

    Pour les entrepreneurs qui partent avec ton argent sans finir les travaux, c'est vrai qu'il faut être très prudent et surtout ne jamais avancer trop d'argent, il faut absolument établir un plan de payement fractionné et échelonné en fonction de l'avancement des travaux et surtout ne jamais solder avant que tous les travaux ne soient complètement terminés et contrôlés.
    Si non fini ou mal réalisé, il faut stopper le payement, ne jamais céder au chantage de certain négrier de la contruction.
    Toujours prendre des renseignements auprès des clients chez qui l'entreprise a été réaliser des travaux ( demander lors de la remise de leur devis une liste d'adresses de leurs précédents clients ( les entreprises malhonnétes n'ont jamais de liste à remettre ).

    Je suis personnellement écoeuré par les prix demandés pour les terrains ainsi que pour la vente des maisons car les prix sont exagérés sous prétextes que les taux d'intérets sont bas, il n'y a plus que les gens qui ont de solide revenus ou les fonceurs qui se lancent dans l'aventure.

    Pour l'achat d'un ancien bâtiment il faut être extrêmement vigilant surtout qu'il ne sont pas bon marché, les travaux de rénovations sont trés coûteux, si vous ne parvenez pas à évaluer le montant complet et juste de la rénovation, ce vieux bâtiment risque fort de vous coûter plus qu'une nouvelle construction, et la revente après travaux sera une grande déception car inférieur au coût total que vous avez payé.
    Faite un tableau sous forme de liste à cocher lors de la visite d'un bâtiment.
    Exemple :
    Orientation nord, sud,...baie vitrée bien exposées au soleil ( chauffage moindre plus lumière,.....)
    Façade état :
    Toiture couverture état :
    Charpente état :
    Isolation état :
    idem pour Plafond, murs, châssis, portes, chauffage, sanitaire, électricité, plomberie, égoutage, cuisine, carrelage, .......
    Après la visite vous faites une évaluation du coût de la remise en état et y ajouter le prix d'achat, ça vaut la peine car cela peut vous ruiner financièrement et moralement et mettre votre couple en périls, l'achat ou la construction étant une aventure fort contrainante, somme importante en jeu et les avis divers sur le choix des matériaux et autres décisions nombreuses qu'ils faudra prendrent.

    L'avantage du neuf étant une meilleure isolation, réalisation plus rapide et faite suivant votre choix en superficie, oriantation, disposition et volume des pièces.
    En commençant tôt avec un prêt à long terme au taux non révisable, cela ne vous coûtera pas plus cher qu'un loyé normal, ce qui sera supportable par la conjoncture économique actuelle ( salaire bloqué et coût de la vie en augmentation constante ).
    Bonne chance pour votre futur choix.
    J'espère que mon avis pourra vous aider
     

  15. Sly6

    Date d'inscription
    avril 2010
    Messages
    9

    Re : Faire construire ou acheter et rénover ???

    merci pour ces conseils, je crois que nous allons rester sur notre idée initiale, prendre 2 ou 3 ans si il le faut, mais trouver un terrain puis faire construire NOTRE maison. En espérant quand même que les tarifs de la construction bioclimatique soit revu à la baisse rapidement.
    Je ne veux pas froisser l ensemble des professionnel présent sur le forum, mais quand je vois certains devis, alors que nous sommes "en temps de crise" je me dis qu'ils doivent s'en mettre plein les poches. (je m'étais résolu à retaper tout mon appart seul, car les pros qui venaient me proposer des devis indéscents !)
    J'éspère que j'arriverai à trouver dans ma région des pros compétents et honnêtes.
     


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