ITE maison béton avec soubassement pierre

[ddv78]

Bonjour à tous !

Je suis intéressé par une maison pour un achat, mais je me demande s'il est possible de faire une isolation par l'extérieur vu la configuration: c'est une maison surélevée avec prise au sol de 70 m2, les murs sont en béton sans isolation, et le soubassement est en pierre.
Pour rajouter une difficulté, il y a également un balcon (pont thermique).

Photo:


Dans ce genre de situation, est-ce qu'il est d'usage de ne faire l'ITE que sur la partie haute (béton) du mur, et de laisser le soubassement tel quel (quitte à ce que le sous-sol reste non-isolé) ? Mais alors, j'imagine que çà risque de faire bizarre, esthétiquement ?
Ou alors, il faut isoler également le soubassement. Mais dans ce cas, je perds tout l'esthétique de la maison. Et quid de la différence de structure (perspirance au niveau soubassement) ?
Comment gérer le balcon ?

Merci pour vos avis éclairés...
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[adesir]

Bonjour,

C'est de la vraie pierre ? Parce c'est souvent du parement sur du béton, pour l'apparence.
Pour l'isolation, il conviendrait de descendre l'ITE jusqu'en bas des fenêtre du bas et de compléter par l'intérieur (avec le plafond du bas). Esthétiquement, il doit être possible de rabaisser la gouttière pour retrouver une proportion agréable.

Pour le balcon, la meilleure méthode est la destruction-reconstruction après isolation. Sinon, il faut l'envelopper au mieux, mais ce n'est jamais efficace.

[Mickele91]

Bonsoir et bienvenu sur FS,

Pour rajouter une difficulté, il y a également un balcon (pont thermique).

Tu peux envisager de faire "sauter" le balcon et d'en rebâtir un, en structure légère déportée...

Dans ce genre de situation, est-ce qu'il est d'usage de ne faire l'ITE que sur la partie haute (béton) du mur, et de laisser le soubassement tel quel (quitte à ce que le sous-sol reste non-isolé) ?

Tout dépend si le rdc est en zone habitable ou pas....mais les deux solutions se pratiquent...il n'y a pas de règles...Un de mes potes à une maison du même type que la tienne et il n'a isolé que la partie supérieure....parce que dans la partie inférieure, il n'y a que le garage, la chaufferie et un débarras...si il y avait eu une zone de vie, il l'aurait isolé...

Mais alors, j'imagine que çà risque de faire bizarre, esthétiquement ?

Çà fait une sur-épaisseur, mais visuellement, ce n'est pas choquant...

C'est de la vraie pierre ? Parce c'est souvent du parement sur du béton, pour l'apparence.

Même question....

Cordialement

[SK69202]

C'est de la pierre hourdie au ciment, comme on le faisait dans les années 60 et 70 du siècle précédent.

Perso j'isolerai tout.

[A voir en vidéo sur Futura]

[ddv78]

Bonsoir et bienvenu sur FS,

Merci.

Autant que je me souvienne, ce sont des "moellons". Le sous-sol n'est pas habité. Enfin, pas vraiment: cuisine d'été, douche (d'été ?), atelier, etc. De toutes façons, si je devais acheter cette maison (car ce n'est pas encore "ma" maison ), le sous-sol deviendrais un niveau non habité: garage, stockage, atelier.

Concernant l'ITE, si j'ai bien compris, il y a plusieurs solutions au problème. Après, ce qu'on ne voit pas sur la photo, c'est que le balcon fait tout l'angle. Les maisons anciennes, c'est joli, mais c'est compliqué à gérer
J'essaie de chiffrer à la louche pour l'instant car je suis à plus de 400km de distance...Je pensais initialement 12000€ à la louche mais si je dois en plus casser et refaire les balcons (ou au moins 1), çà risque de coûter bonbon...

[Mickele91]

Re,

Je pensais initialement 12000€ à la louche

12000€ c'est le budget global dont tu disposes ?...

Les murs de l'étage représentent quelle surface ?...

Cordialement

[ddv78]

En fait, parmi les gros travaux, j'aurais la fosse septique à refaire (10K), les huisseries à changer (10K), quelques autres trucs et éventuellement l'isolation des murs. En regardant les expériences à gauche à droite de ceux qui font l'ITE, je pensais que 12K pour une "petite" maison comme cela était correct. Sachant qu'elle fait à peu près 70 m2 (la prise au sol donc).

C'est dans le Morbihan, histoire de préciser que ça n'est pas dans la région où tout coûte plus cher (IDF). Mais peut-être me suis-je trompé concernant mes estimations (à la louche encore une fois) ?
Dans ce cas, je me dirigerais vers une autre maison...

[Mickele91]

Bonjour,

Sachant qu'elle fait à peu près 70 m2 (la prise au sol donc).

Ok, donc en "gros", 8*9...ce qui fait (2*8*2.50) + (2*9*2.50) en "gros", 85m2....disons une centaine....avec 12000€, ça te fait une ITE à 120€/m2...

Ce n'est pas impossible, mais c'est quand même dans le bas de la fourchette...maintenant effectivement, peut-être qu'en province à ce tarif là, tu tomberas sur du "luxe"......

Cordialement

[tatar]

Bonjour,

Une question, as-tu regardé le débord de toit ? Car s'il faut refaire la toiture....

je pensais que 12K pour une "petite" maison comme cela était correct. Sachant qu'elle fait à peu près 70 m2 (la prise au sol donc).

Sinon en simple info car je suis en plein dedans, je rénove un pavillon des années 70 avec un bon débord de toit (environ 40cm) et niveau budget en autoconstruction (c'est moi qui fait tout) mon ITE me coûte en matériaux environ 11k€ pour 180m² de surface à couvrir = 160mm laine de verre isofaçade (100+60)+ équerres + fixations + chevrons + liteaux + bardage composite.

Bon courage

[ddv78]

Bonjour,

Une question, as-tu regardé le débord de toit ? Car s'il faut refaire la toiture....

Je pensais que dans ce cas, un dispositif spécial était ajouté pour "rallonger" le toit ?
En tout cas, il serait hors de question de refaire le toit, vu que c'est de la vraie ardoise (d'Espagne). J'ai bien assez de mal à trouver des maisons sans fibro ciment dans le coin...
J'oubliais qu'en plus, il y a du bardage en ardoise en haut de chaque pignon.

Mais bon, si c'est trop compliqué (= trop cher), je n'achèterai pas cette maison.

Sinon en simple info car je suis en plein dedans, je rénove un pavillon des années 70 avec un bon débord de toit (environ 40cm) et niveau budget en autoconstruction (c'est moi qui fait tout) mon ITE me coûte en matériaux environ 11k€ pour 180m² de surface à couvrir = 160mm laine de verre isofaçade (100+60)+ équerres + fixations + chevrons + liteaux + bardage composite.

Bon courage

Que de motivation!

[Vince44]

salut,

Perso ça ne me parait pas trop jouable de faire les choses à moitié (ne pas casser le balcon et ne pas couvrir le bas). Vu l'année et la configuration il doit y avoir une grosse dalle de béton à la hauteur du balcon. Si on arrête l'isolation là on a un énorme pont thermique. On peut éventuellement réduire l'épaisseur (pour ne pas s'embêter avec la sur-épaisseur des pierres mais pour moi il faut isoler.

Si le bas n'est pas habité c'est envisageable de ne pas isoler les encadrement de fenêtres et le sous bassement, mais je ne m'arrêterais pas à mi-chemin sur les parties façade.

Le budget me parait trop juste du coup...

A+

Vincent

[ddv78]

Merci à tous pour vos avis. Je vais laisser tomber ce genre de maison. A la limite, s'il n'y avait pas le balcon, pourquoi pas.

[Vince44]

Salut ddv78,

Je pense qu'il ne faut pas s'arrêter. Pour moi ces maisons sont un bon plan si on arrive à les payer à bas prix. Elle sont furieusement solides en général, de sorte que tu pourras même imaginer monter des bottes de paille contre les murs en guise d'isolation. Elles ont une forte inertie aussi.

C'est pas encore évident mais il me semble que dans 20 ans les maisons des années 70 bien retapées auront plus de valeur que celles des années 80-2000 dont les matériaux sont souvent plus "jetables". Pour autant, aujourd'hui ça n'a pas la côte...

N'hésites pas à faire des offres basses, ça peut passer. Par exemple j'ai acheté ma maison 60k€ de moins et avec 1000m² de terrain constructibles de plus que dans le lot initial (le terrain de départ faisait 4000m², il devait y avoir 3 lots, un à 2000 les autres à 1000.

Genre : tu prends la liste des travaux à faire (électricité, isolation, ...) tu la fait chiffrer et tu fais estimer le prix de vente possible une fois les travaux fait. La différence entre le montant des travaux et le prix de vente, c'est ce que tu devrais la payer, et en général ça fait pas lourd! Tu auras à payer en prime les frais et taxes divers, le loyer pendant les travaux... De sorte que achat + travaux + frais si tu la vend immédiatement après les travaux, t'es largement perdant.

C'est la réalité qu'il faut invoquer pour faire baisser un prix.

Dans un marché peu dynamique, ça peut fonctionner.

Les banques prêtent de moins en moins aux gens modestes. Les riches ont les moyens et l'envie de se payer autre chose que des maisons typées 1970. Partant de là, les prix de ces biens doivent s'aligner sur les budgets des moins fortunés : à la baisse!

A+

Vincent

[Mickele91]

Salut Vince,

Genre : tu prends la liste des travaux à faire (électricité, isolation, ...) tu la fait chiffrer et tu fais estimer le prix de vente possible une fois les travaux fait.

Dans le principe, oui, le problème c'est que notre ami est à 400 km du bien convoité....

Donc, faire "patienter" le vendeur....éventuellement, la ou les agences si elles sont aussi dans la "boucle"....recevoir des artisans pour faire faire des devis....
c'est déjà pas "triste" quand tu es à côté...alors à 400 bornes de distances...

Cordialement

[Vince44]

Salut Mickele,

Effectivement mais, quoi qu'on fasse, acheter une maison à 400km de distance est une galère... A part acheter du neuf.
Et si on peut trouver la bonne maison avec une semaine de congé sans solde et 6 nuits d’hôtel, on s'en sort bien finalement par rapport à un mauvais achat!

C'est pas simple comme entreprise, nous ça nous a pris des mois et des mois en étant sur place alors effectivement...

A la limite il peut tenter de convoquer un artisan à chaque fois qu'il va voir une autre maison dans le secteur... ça fera patienter l'acheteur en prime!

Cela étant, dans mon cas, j'avais pris les devants en allant voir la maison avant la visite et en disant qq chose comme : pour moi, vu de dehors, il y a au moins entre 30 et 50k€ de trop sur le prix SI le toit est en bon état. Plus si il est à refaire. Si vous ne pensez pas qu'on a ce genre de marge de manoeuvre sur le prix, c'est pas la peine de visiter.

Et donc vous connaissez la suite...

Donc ça reste possible de poser ce genre de raisonnement à la louche et de voir ce qui se passe. Si on estime qu'il faut baisser de 10 à 20k€ le prix, à affiner selon les devis des artisans. On peut poser la question directement de savoir si ça vaut le coup de faire faire les devis. Le vendeur ou l'agence n'ont pas intérêt à perdre leur temps non plus, même sur place. Si il ne sont pas prêts à entrer dans ce genre de discussion, c'est réglé. Si ils y sont prêts, ça vaut la peine de prendre le temps...

A+

Vincent

[ddv78]

Bonjour, je me permets de réveiller ce fil puisque vous aviez répondu. Au final, je n'ai pas acheté cette maison, un peu effrayé par des travaux que j'avais imaginés, pour en acheter finalement une qui a un peu la même configuration (et achat toujours à 400km)
C'est l'expérience de la visite de nombreuses maisons qui m'a permis de comprendre la configuration de ce genre de maisons et de savoir ce que l'on peut faire comme travaux d'isolation avec un budget raisonnable. Pour ma part, j'avais compris que les murs de ces maisons (et c'est le cas pour celle que j'ai achetée) étaient en général constitués de parpaing/béton, d'un vide d'air et de brique de cloison. J'en ai déduit qu'il vallait mieux se contenter (au moins dans un premier temps) de faire injecter un isolant (billes de polystyrene avec liant par exemple) dans cette cloison pour obtenir un résultat pas génial mais potable.
Après, si on a les moyens, on est libre d'ajouter plus tard une isolation extérieure pour couper tous les ponts thermiques (sauf la dalle des balcons).
Le vide d'air est de 4 cm pour ma part, donc quand j'aurai l'occasion de faire faire des travaux, isolation par injection
Pour le sous-sol semi enterré en pierre, pas d'isolation prévue, sauf son plafond, car je sens bien le froid au sol de la partie habitable.

[lucienpel]

Bonjour
merci pour ce retour.
<Le vide d'air est de 4 cm pour ma part >
évidemment ce n'est pas grand chose , mais en attendant que les
finances s'améliorent ...... Je suppose que pour l'instant c'est une maison secondaire

Cdt

[ddv78]

Bonjour
merci pour ce retour.
<Le vide d'air est de 4 cm pour ma part >
évidemment ce n'est pas grand chose , mais en attendant que les
finances s'améliorent ...... Je suppose que pour l'instant c'est une maison secondaire

Cdt

Non, maison principale maintenant, mais je passe au moins un hiver dans la configuration d'origine pour voir comment elle se comporte au niveau parois froides et consommation de fioul.
De plus, d'autres travaux en attente.

[daniel222]

C'est pas encore évident mais il me semble que dans 20 ans les maisons des années 70 bien retapées auront plus de valeur que celles des années 80-2000 dont les matériaux sont souvent plus "jetables". Pour autant, aujourd'hui ça n'a pas la côte...

+ 1 et c'est encore plus vrai si par chance il n'y a pas de balcon, un toit avec un bon débord et une dalle dans les combles. Ce type de maison est capable de passer en BBC+ ITE sans trop de contrainte hormis le coût initiale de l'isolation, du TV et la ventilation.

[lucienpel]

Bonjour
<Non, maison principale maintenant, ..... >
D'accord , par la suite il faudra voir coté crédits d'impôt, .......

Cdt

[Vince44]

Salut,

Je te conseille d'aller directement à la solution ITE en réglant le problème du balcon au passage (a voir selon l'architecture du lieu)

Insuffler des billes sera d'un résultat incertain. Dans tes 4 cm tu as des gaines, p-e des nids de rongeurs, .... et d'aura p-e d'autres chose à passer.

Et au final, mieux ça marchera pour isoler dans un premier temps, pire ça sera pour couper l'inertie après ITE.

A voir avec l'état des lieux, les finances, le temps dispo....

A+

Vincent

[ddv78]

Euh, oui mais non. Si j'avais acheté une maison avec un crépis pourri qui nécessitait d'être refait, j'en aurais peut-être profité pour réfléchir à la question (et plus négocié le prix de la maison), mais là, le crépis a été refait récemment par l'ancienne propriétaire, ce serait dommage de tout refaire.
De toutes façons, je dois m'occuper des autres sources de déperdition. C'est pourquoi je passe un hiver sans faire de travaux d'isolation: je veux savoir ce qui est important de faire en premier en fonction de la consommation et de la sensation de froid.
L'ancienne propriétaire avait juste fait installer de la laine de mouton sous les combles, qui sont à 70% un grenier, du coup je vais isoler également au sol ce grenier. Le plafond du sous sol n'est pas du tout isolé, donc vu que j'ai froid au pied, je sens que ça va être la priorité n°1. Et ensuite seulement, je m'occuperai des murs, car finalement le vide d'air entre le parpaing et la brique platrière, c'est pas terrible, mais pas aussi catastrophique que ce que je pensais.
Sachant que je dois refaire l'assainissement, quelques fenêtres, et idéalement l'électricité, je fais attention au budget.

[SK69202]

car finalement le vide d'air entre le parpaing et la brique platrière, c'est pas terrible, mais pas aussi catastrophique que ce que je pensais.

Il faut regarder s'il étanche au débouché dans le grenier, au niveau des volets roulants et surtout au niveau des aérations de SDB, cuisine ou autre, souvent ces dernières ne sont qu'un simple trou dans le mur avec deux grilles.

Je connais une maison ou le vide d'air a été rempli à la LDR injecté, l'effet est sensible.

[Winbur]

Il faut regarder s'il étanche au débouché dans le grenier, au niveau des volets roulants et surtout au niveau des aérations de SDB, cuisine ou autre, souvent ces dernières ne sont qu'un simple trou dans le mur avec deux grilles.

Je connais une maison ou le vide d'air a été rempli à la LDR injecté, l'effet est sensible.

Bonsoir,

est-ce que ces vides d'air avaient une utilité ? J'en ai un également entre le mur en parpaing et l'isolation intérieure en ldv (maison de 1970). Je me disais que ça pouvait gérer une condensation possible entre le mur et l'isolation.

[SK69202]

Ces vides partent du principe que l'air est un bon isolant, ils assurent une " rupture de pont thermique" et de capillarité, mais c'est l'air immobile qui est un bon isolant.

Le meilleur test est à faire sur les prises, si on y sent l'air sortir, c'est que le vide est ouvert quelques part.