Location avec mérule

[invite023d9bda]

Bonjour à tous,
Je suis commerçant et locataire de ma maison où se trouve mon commerce.
Je suis en procès depuis 4 ans et demi avec mon proprio car il ne respecte pas la clause du bail : clos et couvert.
En effet, le toit est une passoire, beaucoup d'ardoises sont partie, et donc beaucoup d'infiltration d'eau.
Un couvreur passé faire un devis, m'indique la présence de mérule.
La loi m'oblige à le signaler au maire mais :
- Le maire peut il obliger le proprio a faire le nécessaire?
- Que dit la loi sur l'obligation du bailleur?
- Que dois je faire coté tribunal ?
Merci
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[Larzacien]

bonjour, Le plus simple serait de trouver une autre maison dans les proches environ avec un local commercial au rez-de-chaussée, car vous n'êtes pas sorti de l'auberge.

Etes-vous dans un village ou dans une grande ville ?

Si vous êtes dans un village, peut-être que le maire pourrait aller convaincre à l'amiable le propriétaire.

Mais s'il a autant négligé sa maison et qu'il y ait de la mérule, ce sont de très gros travaux à prévoir. C'est pourquoi, ce serait mieux si vous trouviez une solution pour aller un peu plus loin pour ne pas désorienter la clientèle.

Ou alors, vous proposez le rachat en négociant le prix compte tenu du problème, ainsi vous restez sur place, et vous faites réparer.

Si le propriétaire est d'un âge avancé, il n'est pas très motivé pour faire des travaux, et il n'a peut-être pas l'argent nécessaire ni la possibilité d'en emprunter;

[invite023d9bda]

Pour simplifier, les proprio (1 mère et ses 3 enfants) font tout pour nous expulser car il veulent vendre l'immeuble sans commerce dedans.
Avec les anciens commerçants à qui nous avons racheté le commerce, en 50 ans : aucun travaux de fait par les proprio...
Nous ne voulons pas racheter les murs, l'expert du tribunal a estimé les travaux à plus de 140.000 euros ...
Donc je veux les obliger a faire les travaux !

[ilovir]

Bonjour

Si l'expert judiciaire a estimé les travaux, pour la suite votre avocat sera placé mieux que personne pour dire ce qu'il faut faire. En général, c'est une assignation qui conduira le propriétaire à faire faire les travaux, sous astreinte c'est à dire avec une somme à vous payer par jour de retard au-delà de la date qu'aura fixée le tribunal.

[A voir en vidéo sur Futura]

[Larzacien]

Bonjour, Vous risquez d'user votre santé, de dépenser beaucoup d'argent, d'être pas bien dans ces locaux, et au bout du compte, vous risquez de n'arriver à rien surtout s'ils ne sont pas solvables. Et 140 000 euros, c'est une somme.

A gaspiller de l'argent, faites refaire le toit, mais vous ne pouvez pas les empêcher de vendre s'ils en ont envie.

[invite023d9bda]

Je ne règle pas mon avocat, l'assurance le prend en charge par l'assistance juridique.
Ils ne pourront pas vendre un bien avec un commerce dedans et 3 procès sur le dos, personne ne se lancera dans cet achat.
L'un des fils est PDG d'une boite, vice PDG d'une autre et se vante de louer d'autre commerce. La solvabilité est bien là.
Sauf que depuis le début, ils nous prennent de haut, veulent nous pousser à bout mais on ne lachera rien !
D'ou savoir si je peux les obliger à faire les travaux via le maire pour la mérule.

[invite708e43e7]

Bonjour,

Déjà, il faut être sûr que c'est de la mérule. Votre couvreur vous dit ça mais il n'est pas mycologue.
Seule une analyse en labo permet d'en être sûr.

[ilovir]

Au risque de me répéter, c'est votre avocat qui a les réponses justes.

Pour ce qui est du maire, il peut (doit ?) intervenir si votre maison présente un danger public. C'est le cas d'un risque d'effondrement sur la rue par exemple, mais aussi s'il y a simplement des morceaux, tels que des ardoises qui volent un peu trop souvent et atterrissent dans la rue. Là le maire peut vous obliger à réparer votre toit.
Il peut encore intervenir, ou faire intervenir la commission de sécurité, s'il y a un danger pour vos clients, puisque votre commerce est un établissement recevant du public. Par exemple si les planchers bois ou la charpente, trop mangés par le mérule, peuvent tomber dans le magasin.
Autre possibilité, mais bien plus rare (selon les communes) si l'aspect extérieur de délabrement, notamment les façades mais aussi le toit, nécessite manifestement un ravalement.
Sinon, la mairie n'intervient pas dans les affaires privées.

Pour que tout ça se mette en œuvre, il faut d'abord une expertise technique qui détermine quel est sont les dangers éventuels.

Dans votre cas, le rapport de l'expert judiciaire, même s'il n'est pas fait pour ça, permet sans doute de dire s'il y a un de ces dangers vis à vis du public.
Si le rapport ne le dit pas, et qu'il y a juste une vétusté et des frais de remise en état classiques, la mairie n'aura rien à voir.

Ensuite, il faudra déterminer à qui incombe le coût des travaux.
Si c'est de l'entretien, comme par exemple une visite annuelle du toit pour remettre et refixer des ardoises et autres accessoires, c'est à charge du locataire.
S'il faut refaire tout, c'est au propriétaire. Quand c'est entre les deux, par exemple refaire tout le faitage et les rives mais pas le reste, on discute.
Si le champignon s'est développé dans le bois par suite de l'humidité venant de la toiture, il faudra déterminer si cette humidité est venue par le défaut d'entretien locataire, ou par le manque de gros travaux propriétaire.

Mais tout ça est à rechercher dans le rapport de l'expert. C'est lui qui, dans une affaire comme la votre à support technique, fait la pluie et le beau-temps ; le juge ne fait qu'entériner pour ce qui est de ces aspects techniques, puis il juge en droit en fonction des relations entre les parties et il a le pouvoir de condamner.

C'est vraiment votre avocat qui vous dira ce qu'il en est, et dira si vous avez intérêt ou non à porter ça devant la mairie, et comment (pour pas que ça vous retombe dessus).

[invite023d9bda]

Merci pour vos réponses, j'ai fait la demande à mon avocat, il faut patienter qu'il me réponde.
D’après l'expert judiciaire, on ne parle plus "d'entretien" sur ce toit mais de réfection complète.
Suite aux rafales de vents ces derniers jours, nous avons déclaré à notre assureur et aux proprio la chute des ardoises pour qu'ils fassent marcher leur assurance, mais comme à chaque fois, les proprio ne retiennent pas notre déclaration, nous jugeant "sans droit ni titre"

[f6bes]

Bjr à toi,
Heu .. " sans droit, ni titre"...ca ne veut rien dire. Vous avez bien un bail !!
Donc un titre d'occupant.
Une mairie n'est pas n'est pas un tribubnal.
Donc comme dit SI pas de péril , le maire ne peut pas prendre d'arrété
de mise en péril.
Il a que l'ASSIGNATION au tribunal qui peut faire évoluer les choses...
mais t'es pas prét d'arriver au bout....en attendant.
L'assiistance juridique a aussi ses limites pécuniaires en tant ..qu'assistance.
Pas sur qu'il faille pas faire des chéques ( frais d'expert).
Regarder ce que prévoit (financiérement) votre contre contrat d'assisatnce.
Et jusqu'ou va ...l'assistance !Gare aux surprises.
Bonne journée

[Larzacien]

bonjour, Les tuiles qui seraient éventuellement à changer, c'est à la charge du propriétaire, pas du locataire (sauf qu'il les aurait lui-même cassées, mais ce serait étonnant).

C'es bien joli de faire intervenir un avocat, mais vu le temps que ça va durer, et encore si c'est fait, mieux vaut ne pas être pressé. Et lorsqu'on en arrive là, bonjour l'ambiance.

Le maire ne pourrait, à la rigueur, n'avoir qu'une intervention amiable, mais il peut voir aussi si l'immeuble est dangereux, auquel cas, ça le concerne, et aussi on doit lui signaler aussi bien les termites que la mérule. Là, il sera au courant, mais certes son rôle s'arrête là.

Enfin, si c'était moi, soit je planterais tout, soit je proposerais l'achat en négociant beaucoup car ça ne vaut pas grand chose avec de tels problèmes.

[ilovir]

Le remplacement d'ardoises cassées, c'est typiquement un sujet de contestations, parce qu'il n'est précisé nulle part à charge de qui ça doit être.

Quand on trouve une tuile ou une ardoise cassée, on ne sait jamais par qui ; il faudrait avoir fait prendre l'auteur en flagrant délit par un huissier.
C'est donc "de cause inconnue". Même si comme par hasard c'est juste après le passage de l'antenniste ou du ramoneur du locataire, quand ce n'est pas le passage du locataire lui-même.

A moins que les tuiles ou ardoises cassées s'inscrivent dans un cadre général de défectuosité ou de vétusté de la toiture qui font qu'elle est à rénover ou à refaire, ce qui est à coup sûr à charge du propriétaire. Dans ce cas, toutes les réparations sont des mesures conservatoires en attente de réfection.
A moins encore (peut-être) que l'on prouve (je ne vois pas comment) que la tuile ou l'ardoise s'est cassée par un vice propre de celle-ci.

Pour la cassure ponctuelle isolée, je penche plus pour le locatif. Sachant que l'entretien d'une toiture est à faire par un couvreur, et pas par un locataire en personne. Comme pour la chaudière, il faut payer un professionnel, et ne pas faire soi-même.
Le couvreur d'entretien devrait alors faire à titre locatif, le nettoyage et les menues réparations et remplacements ponctuels de tuiles ou ardoises à charge du locataire, et signaler si il y a des choses plus importantes à faire (avec devis éventuel), qui seront à charge du propriétaire.

Mais ce n'est que mon avis, et ce sera toujours litigieux. Cela d'autant plus que les conséquences d'une tuile cassée peuvent être importantes : soit sous forme d'un dégât des eaux spectaculaire après un fort orage, soit sous forme de dégradations lentes, par exemple un développement de mérule à la suite d'infiltrations sournoises et récurrentes.

S'il y a un rapport d'Expert, cela devrait faciliter l'analyse. Et comme ici il conclut à 140 K€ de travaux, on pencherait pour du propriétaire. Reste à voir le libellé en détail.

[f6bes]

D’après l'expert judiciaire, on ne parle plus "d'entretien" sur ce toit mais de réfection complète.

Remoi,
Là encore tu te méprends..pour l'instant il n'y a PAS d'expert...JUDICIAIRE...il ya éventuellement
un expert désigné par une assurance pour faire un constat.
Il y aura "expert..JUDICIAIRE" lorsque cela sera passé par une AUDIENCE au TRIBUNAL !
C'est le tribunal qui désignera un expert...JUDICIAIRE.
Donc c'est pour..plus tard.
Bonne journée

[ilovir]

f6bes : l'expert du tribunal (post #3), c'est un expert judiciaire.

[invite023d9bda]

Bonjour,
Et oui nous sommes considérés pour l'instant comme "occupants sans droits ni titre", les proprio veulent casser la vente du fond de commerce, nous expulser et ont refuser le renouvellement du bail !
Et le tribunal a déjà nommé un expert judiciaire, qui a réalisé son rapport, déjà transmis au tribunal.
Le montant de 140.000 euros correspond au remplacement du toit, aux fenêtres à changer (certaines ne s'ouvrent plus, d'autres ne doivent pas être ouvertes sous peine de tomber), aux joints de briques du bâtiment à refaire + hydrofuge (pour assurer l'étanchéité du bâtiment), l'isolation du bâtiment (actuellement pas d'isolation).

[f6bes]

f6bes : l'expert du tribunal (post #3), c'est un expert judiciaire.

Remoi,
Donc une action JUDICIAIRE est déjà en cours....et c'est les avocats qui oeuvrent.
( .. Que dois je faire coté tribunal ?..) n'a pas donc lieu d'etre posé.
Il faut consulter l'avocat qui assure la défense de l'intéressé....pas le tribunal.

bonne journée

[invite023d9bda]

Oui comme j'ai dis précédemment, déjà 4 ans et demi de procédure, de report, de conclusions, 4 avocats dans le procès...
Suite aux rafales de vents ces derniers temps, des ardoises en moins, de l'eau en plus dans le grenier, et donc une invasion de champignons.
D'après mon avocat, interdiction de faire des réparations, car nous sommes sans droit ni titre ....
Donc il ne reste plus qu'à attendre que la justice se bouge, car eux ne voient pas la situation urgente et dangereuse ...
Donc il ne nous reste plus qu'à vivre (ou plutôt survivre) parmi l'humidité et les champignons ....

Merci quand même de l'aide

[f6bes]

Bonjour,
Et oui nous sommes considérés pour l'instant comme "occupants sans droits ni titre", les proprio veulent casser la vente du fond de commerce, nous expulser et ont refuser le renouvellement du bail !
Et le tribunal a déjà nommé un expert judiciaire, qui a réalisé son rapport, déjà transmis au tribunal.
Le montant de 140.000 euros correspond au remplacement du toit, aux fenêtres à changer (certaines ne s'ouvrent plus, d'autres ne doivent pas être ouvertes sous peine de tomber), aux joints de briques du bâtiment à refaire + hydrofuge (pour assurer l'étanchéité du bâtiment), l'isolation du bâtiment (actuellement pas d'isolation).

Remoi,
Tu n'en a que faire de l'appréciation de considération " occupants sans droit , ni titre " de la part de ton bailleur.
Rien ne leur interdit de dire n'importe quoi ! Il faudra qu'il en apporte la preuve DEVANT le tribunal.
Et c'est le tribunal qui tranchera.

Si le bail n'a pas été renouvellé...tu as du certainement recevoir un courrier t'informant en temps et heure
que ton bailleur ne désirait pas prolonger ton bail.

Donc là je ne sais pas de quels arguments tu ,pourras invoqués et usés pour prétendre à occuper les lieux!
Reste à savoir si tout à été fait dans les formes légales...mais là on sort de...FUTURA.
On ne sait rien du dossier et le forum n'est pas fait ppour cela.

Bonne journée

[JPL]

C’est totalement en dehors de la thématique du forum. Discussion fermée.