Réhabilitation d'un parc de logement ouvriers

[invite9fa56d50]

Bonjour à tous,
dans le cadre d'un projet d'étude, je dois travailler sur la réhabilitation d'un parc de logement ouvriers (types corons) dans le Nord de la France.

Il s'agirait de savoir ce qui serait le plus indiqué pour ce genre d'habitats. Comme on en est encore au stade où la question de la démolition est présente dans nos esprits, je voudrais savoir si vous aviez une idée de ce que cela couterait de retaper entièrement une maison ouvrière:

Les caractéristiques sont les suivantes:
- Maison en brique d'un à deux étages, sans aucune isolation, avec une surface au sol avoisinant les 40-50m².
- Toiture en tuiles posées sur une charpente de bois (c'est ici qu'a lieu la majeure partie des déperditions thermiques)
- Une à deux cloisons en plâtre qui séparent l'étage en 4 pièces
- Chape de béton au sol, avec du carrelage au sol
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[invite6e374691]

Bonjour,

Je suis actuellement sur un projet de construction et me suis informé sur quelques solutions techniques.

Mon avis :

Vos maisons font parties d'un patrimoine irremplaçable.

Les solutions d'isolations (je pense notamment à l'ITE pour vos murs env. 130m² posé et les panneaux rigides laines de roches pour vos toits) nous permettent de conserver ces édifices nettement plus durables que nos constructions actuelles.
Pour vos calcul prévisionnels :
Il faut absolument rabattre le prix de travaux ou de construction au m² et pour une résistance thermique équivalente. Par exemple pour une construction BGV + isolation 100 + BP : grosso 120 EUR/m² posé pour un R=3,5 soit 1R/m²= 35 EUR. Ou encore (mon cas) pour une construction monomur + plâtre (POROTHERM PR42) : grosso 190 EURm²/posé pour un R=5,5 soit 1R/m²=34 EUR...

A vous de calculer pour une restauration....

Beaucoup de gens comparent le pognon sans se soucier de la qualité des murs.

Réflechissons peu : une maison avec une facture énergétique moindre se louera plus chère et avec une rentabilité stable et certaines. Certes l'investissement sera plus conséquent mais l'amortissement plus rapide.

Il faut comparer ce qui est comparable.... Une signature d'un membre disait : "cessons de croire et informons nous!!!"... Entièrement d'accord...

[invite9fa56d50]

Erf, mon message est parti un peu trop vite et je n'ai pas trouvé comment l'éditer!

En tout cas, merci pour ton intérêt!!

Effectivement, nous n'allons pas nous contenter de faire de bêtes comparatifs budgétaires. La démolition est un recours extrême qu'on n'appliquera que pour des habitats précaires et très mal utilisés, dont a réhabilitation serait vraiment inutile.

Nous partons de rien en terme d'isolation et concernant la diminution des consommations énergétiques, pareil, les installations actuelles sont tellement vétustes qu'il faudra voir à tout reconsidérer.

Nous avons également un problème vis à vis du relogement temporaire pendant les périodes de travaux. Je voulais savoir si pour les maisons à deux étages, il était possible d'isoler en deux temps (étage par étage) ou si, pour éviter les ponts thermiques, il est indispensable de tout traiter d'un bloc? Également si la pose d'isolants/films hermétiques requérait l'utilisation de produits (pour améliorer l'adhérence par exemple) toxique qui nécessiterait l'évacuation des lieux?

Enfin, notre intention étant d'étendre ce mode de réhabilitation à un parc de grande envergure (ça comprend facile une dizaine de milliers de logement), avec des maisons souvent accolées (en barre ou très rapprochées, nous essayons de valoriser les systèmes d'alimentation collectifs. Et en accord avec les normes environnementales en vigueur, il faudra privilégier fortement les énergies propres et renouvelables, en tenant compte du potentiel régional.

Merci pour vos conseils en tout cas. Nous avons tellement de choses à traiter qu'on va un peu dans toutes les directions et toutes les infos sont bonnes à prendre pour éviter de faire de mauvais choix.

[invite6e374691]

N'oubliez pas de calculer aussi les coûts de maintenance des bâtiments, l'usure. Par exemple, nous (cabinet de kine), arrivons à des coût de maintenance supérieur aux coût de conso énergétiques dans le cas pompe à chaleur.... De quoi rêver!!!

Vos installations vétustes comme tu dis ont un trucs qui coûte cher : la structure! Dans le cas de la restauration, l'idéal est démolir l'intérieur de la structure et de partir sur restauration des murs et de l'isolation de la charpente (cf panneaux rigides pour combles aménageables) puis réétudier le cloisonnement en fonction des besoins de population actuelle.

Je te conseille de réaliser l'isolation du haut vers le bas de tes logements. Dans ton cas, il serait préférable de tout réaliser d'un coup à cause de l'immobilisation du logement pendant les travaux quasi obligatoire même sans produits toxiques. Par exemple, la laine de verre n'est "pas toxique" lorsqu'elle est posée, statique. Lors du maniement de ce matériau, tu as une diffusion de micro fibre (type amiante).

Le fait de partir dans tous les sens n'est pas déconnant puisque tout choix est lié l'un à l'autre. Ex: dans le cas d'une isolation par l'intérieur (doublage), tu auras un surcoût de tapées de fenêtres/portes. Mais attention, il faut être armé d'une grande logique, d'une réactivité efficace et d'une culture des technologies des bâtiments si tu veux raisonner comme ça.

Ok pour les systèmes de chauffage collectifs (bois sont pas mal) à condition de ne pas isoler les murs mitoyens... Ça paraît débile mais ça s'est vu...

[A voir en vidéo sur Futura]

[SK69202]

Bonjour.

Les caractéristiques sont les suivantes:
- Maison en brique d'un à deux étages, sans aucune isolation, avec une surface au sol avoisinant les 40-50m².
- Toiture en tuiles posées sur une charpente de bois (c'est ici qu'a lieu la majeure partie des déperditions thermiques)
- Une à deux cloisons en plâtre qui séparent l'étage en 4 pièces
- Chape de béton au sol, avec du carrelage au sol

Nous avons également un problème vis à vis du relogement temporaire pendant les périodes de travaux.

Isolation par l'extérieur du toit (sarking) et des murs, les habitants pourraient quasiment rester chez eux avec une bonne organisation du chantier. (bâchage des toits, progression le long d'une barre d'habitation etc.)

Le coût du déménagement provisoire devant être à mon avis intégré au coût de la solution adoptée, le surcoût de l'ITE sera terriblement moindre. Les coût induits du déménagement pour les habitants pouvant rendre la réhabilitation impopulaire.

@+

[invitec27b7f8c]

Nous avons également un problème vis à vis du relogement temporaire pendant les périodes de travaux. Je voulais savoir si pour les maisons à deux étages, il était possible d'isoler en deux temps (étage par étage) ou si, pour éviter les ponts thermiques, il est indispensable de tout traiter d'un bloc? Également si la pose d'isolants/films hermétiques requérait l'utilisation de produits (pour améliorer l'adhérence par exemple) toxique qui nécessiterait l'évacuation des lieux?

Ben dans le cas d'isolation par l’extérieur, il n'y a pas vraiment de gêne à l'intérieur .

edit : grillé par SK

[inviteb53e2f2d]

Nous avons également un problème vis à vis du relogement temporaire pendant les périodes de travaux.

Si l'isolation est posée par l'extérieur, les occupants pourront rester et les ponts thermiques seront gérés.

Un changement de fenêtres par exemple peut également très bien se faire logement occupé, et pour la rénovation en profondeur de l'intérieur, on pourra attendre un changement d'occupant.

[invite9fa56d50]

Merci pour vos réponses!

Par contre, pour l'isolation par l'extérieur, je doute que ce soit possible dans notre cas

C'est ce genre de maisons auxquelles on a à faire:
http://jl.franchomme.free.fr/Wallers_Arenberg002.jpg

Et encore, celles-ci ont fort belle allure.
Du coup, on a de grosses contraintes qui nous empêchent de faire quoique ce soit en extérieur. Couvrir l'isolant d'un bardage brique serait assez ridicule!

Non, tout doit être traité en intérieur.
Là, on en est encore au stade de différentiation des habitats, pour ensuite monter un outil d'aide à la décision qui devrait permettre de déterminer les bonnes mesures à prendre, en terme:
- de restructuration intérieures (changement des cloisons et... des planchers si besoin)
- d'isolation
- de colmatage des fuites
- d'alimentation en eau/électricité et chauffage (type d'énergie, choix du système, collectif ou non...)
- gestion de l'hygrométrie des lieux (la brique est un matériaux poreux qui a une forte tendance à condenser et retenir l'eau)
- pis d'autres paramètres qui nous viendront à l'esprit. Et à chaque étape, mentionner les coûts en considérant, comme vous me l'avez fait remarquer: la valeur immobilière, la durée des travaux, les cout d'ouvrage, des matériaux, en essayant à chaque fois de valoriser ce qui se fait dans la région

[SK69202]

Bonjour.

Couvrir l'isolant d'un bardage brique serait assez ridicule!

Regarder au nord, comment font les belges.


Mais on peut innover pour garder l'aspect optique, vu que certain considère que c'est le point le plus important.


@+

[invite9fa56d50]

Pas le point le plus important, mais quand même, les corons sans les tuiles et la brique, z'auront l'air de quoi?^^

Les belges y font quoi à leur toitures?