projet achat : fissure importante, toiture qui fuit

[j.b.s2]

Bonjour,
Nous avons visité une maison de ville qui, d'après l'agence, avait besoin d'une simple rénovation, électricité, rafraîchissement, cuisine, sdb etc...
Mais en visitant, grosses surprises !!

La maison dispose de 4 niveaux: une cave, un rdc, un 1er étage puis un 2ème dans combles.
Elle est mitoyenne sur un seul côté, je pense (pas sûr) 4 murs porteurs en pierre scellées à la terre (chaux ?!) d'environ 30 ou 40 cm d'épaisseur, et enduits au ciment
Je n'ai pas les mesures exactes donc les plans suivants sont très très approximatifs, histoire de vous donner une idée des problèmes.
Elle date de 1940, fait environ 7m par 11m de profondeur, avec une extension de 2m sur la profondeur rajoutée plus tard en briques de terre cuite maçonnées, hauteur d'environ 7m (2 étages).
Les planchers sont en bois avec parquets massifs, les sous planchers sont en plâtre (certainement enduit plâtre sur lattes).

Plancher entre cave et rdc:
Pièce jointe 284949
Il y a des murs de refends, des poutres sont dans le sens de la longueur de la maison sur une partie mais je ne sais pas sur l'autre partie. La cave est enterrée de 2/3, très saine, bien aérée, pas d'odeur particulière ou de moisissure apparente, les poutres sont sèches, d'époque, pas de fléchissement alarmant, à 1ère vue pas de fissure à signaler sur les murs de la cave.

Plancher entre rdc et 1er étage:
Pièce jointe 284952
En rouge les fissures apparentes les plus importantes (>1cm)
En photo:
Pièce jointe 284954
Pièce jointe 284957
Pièce jointe 284959
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[j.b.s2]

Suite:
Pièce jointe 284962
Pièce jointe 284964
Pièce jointe 284965
Pièce jointe 284966
Pièce jointe 284967
En rouge toujours les fissures les plus importantes.
Fissures de part et d'autre entre les planchers et le mur porteur 1

[j.b.s2]

Plancher entre 1er étage et 2ème étage:
Pièce jointe 284981
En photo:
Pièce jointe 284968
Pièce jointe 284969
Pièce jointe 284970
Pièce jointe 284971

[j.b.s2]

Suite:
Pièce jointe 284982
Cette fois-ci on peut quasiment passer la main entre le mur 1 et le plancher, ça a été bourré à la mousse expansive par le haut (2ème étage), et la mousse apparaît largement sur le plafond du 1er.

La toiture, double pente, est en shindles et fuit à plusieurs endroits
Pièce jointe 284947
Pièce jointe 284948
L'isolation est en laine de verre qui a noircit, il y a une seule panne inter entre faîtière et sablière soit plus de 2m d'intervalles, les chevrons sont bien sûr un peu arqués.
En bref la toiture est à refaire.

Vu de l'extérieur, l'extension se désolidarise clairement, environ 4 ou 5cm au plus (rebouché à la mousse). Deux témoins ont été placés au niveau des planchers en 12/2004, ils ont fissurés d'un bon cm soit 1cm en 11 ans.

Ce qui me préoccupe le plus, c'est le mur porteur 1 qui se fait la malle... Il n'a pas l'air de fissurer dans son épaisseur mais simplement de se désolidariser entièrement de la maison en formant un arc vers l'extérieur.
En revanche ce mur porteur 1 a l'air toujours solidaire des murs porteurs 2 et 4 (pas de fissures traversantes)

La conseillère immobilière n'avait jamais visité la maison avant, au début elle argumentait telle un commercial en minimisant les travaux (c'est son boulot...) mais à la fin de la visite qui s'est terminée par la toiture, elle ne pouvait plus défendre la cause et a admis que finalement il y avait du gros oeuvre à faire et que le prix "d'expertise" de l'agence n'était pas correct et le prix demandé par le propriétaire beaucoup trop élevé.
En bref, vu les travaux de gros œuvres à faire, la maison est invendable, ça fait déjà 2 ans qu'elle est en vente, donc une très grosse négociation est possible, mais nous ne ferons une proposition seulement si cette fissure est réparable.

Je sais ce que vous allez me dire, il faut trouver la cause de cette déformation, j'ai quelques idées:

==> Il n'y a pas l'air d'avoir de murs porteurs à l'intérieur (ils font environ 20cm d'épaisseur), entre les murs 1,2,3 et 4, sauf dans la cave... y-en avait-il à l'origine et ont-ils été supprimés ?!

==> Le toit a été refait, on peut voir que les chevrons ont été renforcés pour limiter l'effet arqué, les travaux de toiture sont-ils la cause ? (les chevrons d'une des pentes s'appuient sur ce mur 1. Pourtant la couverture en shindles ne parait vraiment pas très lourde...

==> Fuites de la toiture = infiltrations d'eau, est-ce la cause d'une telle déformation ?!

==> Travaux d'agrandissement, l'extension a-t-elle entraîné le mur 1 dans sa chute ?! Vu l'écart entre l'extension et la maison, il n'y a pas eu d'ancrage entre les deux bâtis, et pourtant le mur 1 suit le mouvement de l'extension.

==> Problème de fondations ?! La cave paraît très saine et sans déformation notable. Tout est cimenté autour de l'extension donc impossible de voir s'il y a des fondations et si le sol a travaillé.

==> ça ne peut pas être les planchers qui poussent puisque les planchers sont désolidarisés du mur 1, d'ailleurs j'ignore dans quel sens sont les solivages.

Vos idées ?

Est-ce réparable, comment ? (tirants?!)
Des suggestions ?

Je vais me renseigner sur les tarifs pour faire passer un expert mais vos avis et expériences sont les bienvenus.

[A voir en vidéo sur Futura]

[FabStryke]

Je n'ai pas eu le courage de lire dans les détails, mais vous cherchez à ce point les emmerdes ?

[j.b.s2]

J'ai déjà rénové des vieilles maisons de campagne avec des tas de fissures, mais jamais eu ce cas précis.
A cause de ces défauts, la maison sera invendable, donc très négociable,
Nous souhaiterions y faire 3 appartements.
Soit le proprio garde cette maison abandonnée en ruine, soit il sera obligé de la brader, reste à savoir si ces défauts sont récupérables et à quel prix, c'est le cas typique d'un très bon investissement ou au contraire d'un très mauvais, c'est pourquoi je me renseigne sur les risques et la faisabilité de réparer ou non.

[FabStryke]

Ruine, c'est bien ce que m'a évoqué votre description, les photos n'étant pas visibles pour le moment.
A se demander s'il ne sera pas moins cher de tout détruire pour reconstruire plutôt que de faire de l'acharnement thérapeutique.
Le fait que la laine de verre soit toute noire n'est vraiment pas bon signe (peut-être pourrissement dû aux infiltrations, au cimentage de murs anciens, ... ?) ... mur porteur qui se fait la malle ...

[j.b.s2]

En effet, sans avoir vu la maison en vrai, ça fait peur et je comprends et partage tout à fait ce pessimisme. Néanmoins, à part les désordres de ce mur 1 et de l'extension, le reste de la maison est en bon état.
D'ailleurs si les fissures n'étaient pas voyantes, on aurait aucune idée de ces désordres, le mur 1 n'a pas l'air de s'effondrer vu de l'extérieur, du moins à l’œil nu.
J'ai vu des murs bien plus inquiétants sur les forums

Pour le reste, comme la laine de verre qui noircit, c'est très certainement dû aux infiltrations d'eau dans la toiture, mais ça n'est pas inquiétant à mon sens puisque dans tous les cas la toiture serait entièrement refaite à neuf, l'isolation avec... choses qui arrivent dans la vie "normale" d'un bâtiment. Possibilité aussi de décrépir les murs de façades en ciment, d'ailleurs ça avait été commencé.

Vraiment, le gros défaut, c'est ce mur 1 et l'extension qui s'y colle, je suis persuadé de part mon expérience que ça peut se stabiliser (avec des tirants par exemple), mais je ne suis pas ingénieur :/ donc je demande un peu vos avis.

J'essaierai de faire passer un expert ou au pire un maçon, et prendre des photos plus "parlantes".

[j.b.s2]

PS:
c'est une maison de ville, à 2 min de l'hypercentre, dans le quartier il n'y pas l'air d'avoir de problèmes d'effondrement, certaines vieilles maisons ont des tirants.
Et maintenant que j'y pense, il y a une résidence récente à 3 ou 4m en face de l'extension, peut-être que la construction de cette résidence a créé des désordres dans le sol...

[invite728b013d]

Les photos ne sont pas sur le forum, tu n'as pas suivi la procédure de l'épinglé ! La voici :

http://forums.futura-sciences.com/br...procedure.html

pour la modération Cram 64.

[j.b.s2]

Je ne peux plus éditer mes messages ?!

[richard 31]

bonjour,
non vous ne le pouvez pas
vous avez tout a refaire suivant le lien fourni par cram

[j.b.s2]

Les plans et photos:

[j.b.s2]

La suite :

[j.b.s2]

DSC_0274 [2000x2000].jpg
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[j.b.s2]

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1 er étage [2000x2000].jpg
DSC_0286 [2000x2000].jpg

[1360]

Hello,

Sincèrement, pour moi, une maison en train de s'effondrer et qui est rafistolée à la mousse expansive, et bien même gratuite je la trouverai trop cher...

Après, chacun s'amuse comme il veut

A+ et bon courage.

[j.b.s2]

J'étais à l'agence, la conseillère a appelé le propriétaire:
Ses parents avaient acheté la maison en 1984, l'extension existait déjà et les fissures étaient déjà présentes.
La toiture a été renforcée et la couverture changée en 1989 (avant c'était des ardoises).
En 2004 il a mis des témoins au niveau des deux planchers, un des témoins est fissuré de 1cm.
La mousse expansive a été rajoutée vers 2004 aussi, non pas pour "rafistoler" le bâtiment mais simplement pour stopper les poussières et courants d'air.
La résidence à l'arrière a été construite en 1984, elle n'est donc pas en cause puisque l'extension et la fissure existaient déjà.
La maison mitoyenne et la cave n'ayant rien, ça ne peut pas venir du sol ou alors l'extension n'a pas été bâtie dans les règles de l'art et ses fondations ne sont pas bonnes. J'ai d'ailleurs appris que l'entreprise qui avait construit cette extension avait déjà déposé le bilan en 1984, les parents du propriétaire s'étaient renseignés lors de l'achat.
Donc à priori, malfaçon.

On m'a déconseillé de faire passer un expert à cause du prix, mais simplement un maçon réputé.

[j.b.s2]

Hello,

Sincèrement, pour moi, une maison en train de s'effondrer et qui est rafistolée à la mousse expansive, et bien même gratuite je la trouverai trop cher...

Après, chacun s'amuse comme il veut

A+ et bon courage.

Il ne faut pas non plus exagérer, la maison ne va pas s'effondrer demain lol, elle tient en cet état depuis au moins 1984, soit 30ans, et sans rafistolage!
C'est pourquoi je me pose la question de savoir si c'est possible en faisant un travail sérieux de stabiliser ce mur pour éviter qu'il s'effondre dans 5ans ou dans 50ans.

Il y a des maisons sur ce forum ou d'autres, avec des murs bien pires et pourtant les gens trouvent des solutions.
Je rappelle que le mur n'est pas fissuré, par contre il s'écarte

[FabStryke]

Elle ne va pas s'effondrer demain, mais après demain faut voir ...

Je ne suis pas du domaine, mais pas besoin d'être un expert pour deviner qu'il y a des défauts structurels lourds.
Si je peux me permettre de vous orienter vers le forum forumconstruire plus orienté sur le bâti où des professionnels du bâtiment interviennent ...

[Ishido]

Bonjour à tous,

Votre cas ( acheter une maison avec de très gros travaux ) est semblable à un de mes clients qui fait régulièrement ça.

Il achète au rabais des maisons quasi invendables avec des travaux très important. Il le fait sans aucune inquiétude, pourquoi ?

Il a une entreprise dans le Bâtiment et est en partenariat avec des cabinets d'études,d'architectes etc

Donc quand il visite une quasi ruine, il y a des experts avec lui, qui font leurs jobs, analyse de la structure, des sols etc etc. Il sait exactement où il s'engage et le coût des travaux. Ca fait 20 ans qu'il fait ça.

Dans votre cas ( sans vouloir vous vexer ) vous venez sur un forum pour avoir une solution pour une problématique immense et vous ne souhaitez pas faire intervenir un expert( et oui ce n'est pas gratuit ) pensant que derrière nos écrans on va trouver la solution ?

Je ne sais pas si c'est votre future résidence principale, mais au vue des incertitudes techniques que vous avez sur ce dossier et du manque d'expérience sur des cas identiques, vous comptez vraiment engager des capitaux et faire pile ou face sur l'état réel du bâtiment et du coût total des travaux ? Si les capitaux ne sont qu'une goutte d'eau parmi votre patrimoine, foncez et tenter votre chance, par contre si vous vous endettez pour ce projet, j'y réfléchirai à 2 fois.

Bon courage ( va en falloir ^^ )

[j.b.s2]

Bonjour à tous,
@FabStryke
J'ai déjà posté sur l'autre forum aussi

@Ishido
Votre client a certainement dû débuter un jour et demander conseil à quelqu'un pour se lancer.
Je n'ai pas précisé, mais les travaux seraient faits entièrement par des entreprises ! Je cherche des entreprises avec bureau d'études justement, pour faire des devis.
Je ne cherche pas vraiment à trouver une solution sur ce forum mais plutôt des conseils; si des maçons ont déjà eu ce genre de chantier, est-ce qu'un artisan ou une entreprise qui s'engagerait à faire les travaux et engagerait donc une garantie serait suffisant ou faut-il absolument faire passer un expert, combien coûte une expertise, comment ça se passe, un expert qui a fait de longues études théoriques est-il plus qualifié qu'une entreprise de maçonnerie qui a des décennies d'expérience (l'éternel débat des études/théorie contre l'expérience/pratique) etc etc. Hier je me suis présenté à 3 adresses d'expert, une seule était valide, et il faut prendre rdv donc j’appellerai, dans les pages jaunes il n'y en a pas des masses dans cette ville... :/
J'en suis à ma 2ème rénovation de bâti ancien (sans compter ce projet), je "touche" à tout et jusqu'à présent je n'avais pas eu besoin de faire appel à un architecte, expert ou autre bureau d'études. Mais il y a un début à tout, je sais que ce problème n'est pas anodin et c'est pourquoi je cherche de l'aide et surtout des conseils sur les démarches à suivre par exemple.
Je suis preneur de conseils ou de solutions concernant les travaux à engager pour pouvoir en discuter avec les professionnels qui viendront faire un devis.

Dans tous les cas je ne vais pas engager des capitaux à pile ou face ou simplement sur un "c'est bon ça tiendra, j'ai l'habitude" d'un artisan...

Cette maison serait aménagée en 3 appartements distincts pour location, les travaux seraient faits par des entreprises pour économiser en temps de réalisation et aussi avoir des garanties.

[Ishido]

C'est rassurant, je pensais que vous vouliez vous débrouiller seul pour les travaux et vous baser sur uniquement l'avis de quelques artisan pour vous décider à investir ou non, d'où mon expression pîle ou face ^^

Il a débuté comme tout le monde, mais il était déjà bien accompagné d'un point de vue technique, une certaine facilitée quand vous avez sous la main tous les experts pour chaque domaine. Sa marge de manœuvre en cas d'erreur est relativement large au vu des revenus annuels, ça aide bien quand il y a un imprévu sur un chantier et qu'il faut sortir 40 000 € ^^

Bon courage pour trouver les bons interlocuteurs

[j.b.s2]

Merci.
L'agence vient de me rappeler, une architecte se propose de venir gracieusement, c'est déjà ça. Mais je continue mes recherches.
En quoi consiste un bureau d'études ? Quel est son rôle (calcul, chiffrage des travaux, expertise, coordination des différents corps de métier, mise en oeuvre) ? Comment choisir un bureau d'études ? Comment appliquent-ils les tarifs en fonction des projets ?