Juger de l'état d'une façade [Abandon]

[Ray Bender]

Bonjour,

J'envisage d'acheter une maison, mais je m'interroge sur l'état de la façade (je n'y connais strictement rien, mais je suis capable d'apprendre).

Il y a des trous avec de la rouille qui dégouline. Une histoire de fer dans l'enduit, parait-il. C'est le genre de signe qui montrent que la façade doit être ravalée à votre avis ? Il y a peut-être 4 trous du même genre sur l'ensemble de la maison. Il y a aussi des fissures au niveau de l'accès au garage sous-terrain. Mais pas de fissure sur la façade elle-même.

Trou.jpg
Fissure.jpg

La maison est bien, mais elle n'a pas été entretenue depuis... longtemps. C'est difficile d'évaluer son prix.
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[acdc01]

Bonjour.
Difficile d'évaluer l'état réel même si cela semble peu important. Faire des photos avec un peu de recul.
Sinon voici un site pour évaluer les risques :
https://www.georisques.gouv.fr/mes-r...es-de-chez-moi
@+

[sh42]

Bonjour,

Le trou avec la rouille, c'est une cheville métallique qui n'a pas été enlevée.

Pour la fissure, il faudrait connaitre le " chaînage " de cette partie de la maison.

[Ray Bender]

Merci !

Pour la cheville, ça nous apprend quoi ? Il suffit de reboucher le trou et c'est tout ? Vu qu'il y a plusieurs trous de la même nature, je suppose qu'on peut s'attendre à d'autres trous à l'avenir.

Pour le chainage (dont j'ai découvert l'existence sur ce forum), il n'y a aucun moyen de savoir si j'ai bien compris.

J'ai des photos un peu plus larges, mais je ne pense pas qu'on puisse en apprendre grand chose.

facade .jpg
facade .jpg

[A voir en vidéo sur Futura]

[sh42]

Si ce sont des trous pour cheville, ils ne se font pas tout seul.

Le mieux serait d'enlever la cheville mais cela risque d'" être une galère ". A défaut, badigeonner le trou d'un antirouille et reboucher.

[Flyingbike]

Sur la base des photos, il n'y a vraiment pas de quoi s'inquiéter.

[Ray Bender]

Mais c'est bizarre que ça rouille si la cheville est sous le crépi non ? Ça ne veut pas dire que l'eau s'est infiltrée, d'une manière ou d'une autre ? Ou peut-être que c'est inévitable, je suppose que le revêtement n'est pas étanche.

[gienas]

Bonjour à tous

Mais c'est bizarre que ça rouille si la cheville est sous le crépi non ? Ça ne veut pas dire que l'eau s'est infiltrée, d'une manière ou d'une autre ? Ou peut-être que c'est inévitable, je suppose que le revêtement n'est pas étanche.

Pas sûr que ce soit la cheville qui rouille. Souvent, elles sont en plastique. C’est la vis qui a rouillé, puis souillé le revêtement. La vis a été probablement enlevée mais la rouille déposée, reste.

Ça doit partir à l’eau de javel, mais toute la façade doit y passer pour ne pas créer une ”tache" de propre.

[tikeno]

Bonjour pour la fissure près de la porte de garage je dirai que le mur de soutènement m'a pas vraiment été lié avec la maison d'ou la fissure

[Ray Bender]

Ah ! Bien vu, le mur ne fait pas partie de la maison, je n'avais même pas tilté.

[Dannan]

Bonjour,
On constate souvent que les murs de soutènement n'offrent pas la résistance suffisante : on constate de nombreuses fissures et les murs s'inclinent sous la poussée des terres. Dans votre cas, selon les photos et selon vos dires, ce n'est pas le cas ; la fissure est minime et ne présente pas de décalage par rapport à la maison.
Les ponts de rouille sont sont des points à traiter localement et soigneusement pour éviter qu'ils reviennent à l'avenir.
Y aurait-il fuite de gouttière pour avoir les bas de murs aussi tachés ?
Ou bien il manque une barbacane ?
Cdt

[Ray Bender]

La maison est négligée depuis longtemps, je ne sais pas si c'est suffisant pour expliquer ces tâches.

J'ai regardé ce que voulait dire "barbacane", et effectivement, je ne me souviens pas en avoir vu.

[agitateur]

C'est difficile d'évaluer son prix.

Ce que tu nous montres n'a aucune influence sur le prix de toute façon, c'est "rien" pour une maison qui n'est pas neuve ou presque.

En tout cas les trous c'est pas le fer de l'enduit, c'est qu'il y a ( ou il y a eu ) une cheville metal qui a rouillé, ou un une vis enlevée depuis qui avait rouillé aussi. L'enduit semble trés bon par ailleurs.

En bas de soutenement y'a du vert noir ( des algues ) mais rien n'exceptionnel non plus. Un "trou" sans aération, en bas, sans soleil, ça va vite.

En cas d'absence prolongée avant vente ( ou pas d'entretien en étant occupée pour diverses raisons ) ce sera d'autres éléments qu'il vaudra mieux vérifier, je pense au réseau de chauffage ( si réseau fluide ) et à la "chaudière".
En cas d'absence prolongée, il y a urait même un "avantage" pour évaluer l'intérieur. En absence de trace d'humidité, c'est que c'est VRAIMENT sain.

[agitateur]

la grille de caniveau n'est pas bouchée ( sur ce qu'on voit ) ni recouverte de "merde", ce qui va vite avec des feuilles.
la peinture volet semble en état correct du peu qu'on voit.
La rambarde fer n'est pas rouillée, la peinture semble OK.

Sur ces éléments là ( et uniquement ceux là ) on ne peut pas dire qu'il n'y a pas d'entretien depuis longtemps.

Tu devrai être plus attentif sur le DPE, ce qui existe en chauffe et à quel moment il faudra le remplacer ( et avec quelles possibilités ).
La construction est de quelle année ?

[yaadno]

bjr:
ce que je vois côté fissure verticale:
elle part du haut:il y a soit une infiltration en haut comme sur les premier joint 50cm à gauche ou l'on voit clairement la trace sur le mur,
soit absence de goutte d'eau sous l'avancée de béton(on la voit bien côté droit
Façade;bon état;cependant il y a encore ces fichus trottoirs carrelés jusqu'au mur;résultat:une ombre en partie basse due au rejaillissement de l'eau;et j'ai quelques doutes sur ce qui se passe côté intérieur;(invisible?);A visiter par temps pluvieux;
Beaux volets persiennés ...et belle galère à peindre
cdlt

[Ray Bender]

Dans le désordre :
- Le chauffage est électrique, donc pas de problème de chaudière ou de réseau hydraulique.
- Le DPE est à D. L'isolation a l'air bonne, mais les fenêtres sont mortes (on voit une sorte de coulure verte à l'intérieur, ça ressemble vaguement à du silicone, j'avais jamais vu ça).
- La maison date de 1994
- La maison n'est pas inoccupée, mais elle est dans son jus. S'il y avait un problème d'humidité, je pense qu'on l'aurait vu.
- Pour les volets et l'état de la peinture en bon état... je pense que c'est la résolution de la photo qui masque les défauts. Mais je crois qu'on les retirerait, ma femme a été traumatisée par les séances de grattage de la peinture quand elle était petite. Y'a des volets roulants de toute façon.

Par contre, je n'ai pas compris la remarque "absence de goutte d'eau sous l'avancée de béton". Et c'est quoi le problème avec les trottoirs carrelés ? Il faudrait faire quoi ?

Merci pour tous vos avis en tout cas.

[yaadno]

Y'a des volets roulants de toute façon.

j'ai cru que c'était une moustiquaire; par contre contre le soleil ça n'agit pas de la même façon que la persienne ;;;et je préfère celle-ci;

Et c'est quoi le problème avec les trottoirs carrelés ? Il faudrait faire quoi ?

c'est l'eau qui rejaillit sur le bas du mur;regardes bien la zone d'ombre en bas du mur;il faut surveiller l'état de l'enduit et éventuellement le protéger (hydro)

je n'ai pas compris la remarque "absence de goutte d'eau sous l'avancée de béton"

sous l'avancée béton du garage on voit bien une gorge:elle empêche l'eau de glisser dessous et d'atterrir sur le crépis;
cdlt

[agitateur]

- Le DPE est à D. .

Le DPE de D pour une construction sous RT 1988, c'est une note disons "correcte" ou presque complaisante. Ou alors du fond de D dans le meilleur des cas. C'est pas une maladie honteuse, ça concerne énormément de logement, mais faut voir d'ou tu viens.
Si tu as une expé maison ça ira, si un as l'habitude de vivre en appartement chauffé par les voisins, la facture élec va te paraitre douloureuse.
250 kwh eq EP c'est 100 kwh facturé. C'est 25 euros par m² habitable par an ( au prix "haut" chez EDF ). Je te laisse faire le calcul avec la superficie concernée.

Tu n'as pas de circuit fluide existant avec réseau de radiateur donc un changement de chauffage ira forcément vers une pac en air air. Ce n'est pas là qu'on obtient les meilleurs COP.

Tu parles d'une maison dans quelle région ou département ?

[Ray Bender]

Le DPE est effectivement un mauvais D (ça serait E sans le changement de barème de l'année dernière). Le diagnostique énergétique prévoit effectivement une PAC air-air. Je me demandais si ça vaudrait le coup d'installer un réseau hydraulique... C'est en Île-de-France.

Mais de toute façon quelqu'un a fait une offre au prix (ça existe encore apparemment). Je pense que c'est trop cher compte tenu des travaux (au moins rénovation et fenêtres). On va la laisser filer, j'espère qu'on ne regrettera pas.

[Ray Bender]

Et du coup on ne le regrettera probablement pas, on a fait une offre pour une autre maison. Une meulière cette fois-ci. Ca reste dans le sujet, alors je pose la question ici. Comment évaluer quand il est temps de refaire les joints ? Par exemple, sur la maison qu'on va acheter, je vois ce genre de choses (pas partout, loin s'en faut) :

[agitateur]

chacun fait bien ce qu'il veut.
Ceci étant, je trouve "curieux" de manifester des inquiétudes sur une maison ( la première ) relativement moderne et en bon état global, pour un se tourner ensuite vers une meulière.
A moins qu'elle ait été rénovée récemment et fortement, ce sera une passoire tout autre en terme thermique, en entretien total et en travaux pour "remise à niveaux". Et si ITI, tu perds l'inertie et c'est bien dommage.
Sur une meulière, la gestion de l'humidité, des ponts thermiques, de la condensation, etc........( sans parler du chauffage ) ça fait un sacré nombre de points plus délicats que la 1ere maison.

[Ray Bender]

Bah j'ai essayé de m'informer avant de débourser une somme conséquente, quel mal y a-t-il à ça ?

Il se trouve que la meulière a été rénovée, mais j'ai bien conscience qu'elle sera plus compliquée à gérer. Ce n'est pas la seule différence ceci dit. Le cachet, la localisation, le terrain, les travaux (et absence de), la taille de la maison, le prix au m2, plus ou moins en écart avec le secteur... Mais ce n'était pas le sujet.

[yaadno]

bjr:
ya pas de mal! et bout d'un moment,tu vas finir par te poser les bonnes questions;

Comment évaluer quand il est temps de refaire les joints ? Par exemple, sur la maison qu'on va acheter, je vois ce genre de choses (pas partout, loin s'en faut) :

par ex ,ici,que voit-on:un assemblage disparate de pierres calcaires,quartz,de formes diverses et variées et montées sans chevauchement;bref,en prenant 2 palplanches espacées de 30cm ,en y jetant alternativement ciment et pierres,en décoffrant on obtient un meilleur aspect;(mais un mauvais résultat)
bref,un rang de pierres,même mal fichues doit superposer un autre rang de manière à ce qu'une pierre s'appuie sur deux;c'est le mortier qui jointe et rattrape les différences;
A ce niveau,on peut laisser les joints en retrait,ou remplis,ou à pierre vue(la tête de quelques pierres dépasse) ou encore totalement enduit;
on voit aussi des joints "boudin" ,tantôt en chaux batardée,tantôt en ciment (mauvais);
Mon avis,vu de loin:
s'il s'agit d'une ancienne grange aménagée,ou s'il y a hauteur d'étage...passe ton chemin;
cdlt

[Ray Bender]

Tu peux développer stp ?

C'est aussi loin d'être une grange qu'il est possible de l'être, et il y a 2 étages (je veux dire : sous-sol semi-enterré, RDC + 2 étages supplémentaires).

La différence entre les pierres ne m'avait pas échappé. Pour la différence de joint, je pense que c'est dû au fait qu'ils ont fait retirer un escalier (qui était en meulière lui aussi). Je suppose qu'il a fallu faire des raccords. Et peut-être que ça explique les pierres différentes (peut-être qu'elles n'étaient pas censées être visibles). C'est aussi la façade arrière, celle qui est moins noble.

[yaadno]

Le pb c'est que je vois une photo d'une zone qui fait 1m2; il faut savoir s'il s'agit d'un rebouchage de l'ancienne zone escalier ou bien si toute la face est montée de cette façon;
cdlt

[agitateur]

Mais ce n'était pas le sujet.

Le sujet c'est le prix au metre carré pour un confort comparable ou identique le plus possible. Ce qui suppose dans tous les cas des travaux d'entretien, et de la réno à court ou moyen ou long terme, plus ou importante, ou moins facile.

Déjà, 4 niveaux pour moi c'est bcp trop, faut aussi penser aux vieux jours, ou bien simplement se casser la jambes et être platré qq temps, mais chacun entends selon ses critères.

Les m², ça s'exploite pas pareil entre du moderne rationnel, et plus de m² dans l'ancien qui sont des recoins et une moindre exploitation. Les étage les escaliers c'est de la surface, mais peu exploitable, et c'est compté en surface si plus de 1.80 m.

Pour la photo présente, si représentative de l'ensemble:
- faudrait savoir comment c'est isolé dedans ( si isolé ). Sinon c'est une passoire absolue, et je doute d'une isolation importante ( trop de perte de place ) en intérieur déjà réalisé.
- la masse des parois serait parfaite en confort avec ITE, mais faut savoir dans quelle mesure c'est possible, tu perds le cachet "pierre" ( qui moi m'en touche une sans faire boiger l'autre, sauf dans un sens négatif ), et ce sera cher et compliqué puisque la paroi est toute irrégulière et pas qu'un peu.

Le fait est qu'actuellement, malgré la sensibilisation par les DPE et la communication nettement accrue sur ces éléments là depuis 10 ans ( disons ), les maisons type meulière sont totalement sur cotées par rapport à ce que tu as montré en première intention.
Il faut tenir compte que c'est une maison ancienne, sans rupteurs de ponts thermique, sans rupture d'étanchéité.
Il faudrait aussi voir la toiture et couverture, le chauffage présent et les possibilités d'amélioration ultérieurs, etc.....

Le demi sous sol enterré dans l'ancien, c'est une éponge dans l'eau. Isoler par dehors c'est pas possible ( sauf travaux trés lourds ) et par dedans, c'est de la flotte et de l'humidité entre le doublage et le mur porteur, c'est la merde. Le plancher RdC tu pourra l'isoler par le sous sol, mais c'est des méga ponts thermique qui subsistent.
Pour remettre à un niveau actuel ce type de batiment, ça coute une fortune absolue, et à la fin le un peu moins cher s'avère un gouffre.

Une maison avec tous ces niveaux, c'est trés trés chiant pour gérer la ventilation. Pourtant en chauffant c'est nécessaire ( à la construction le pb était différent, il faisait trés frais dans les maisons ). Alors du coup ça s'aménage avec des extracteurs vers l'extérieur et par pièce humide, mais c'est encore faut il s'en occuper. Pour un peu qu'il n'y aiat pas de pièce humide à un étage, c'est tout l'étage qui se retrouve non ventilé .bref, ce sont des batiments trés chiants, complexes et couteux à remettre au "gout du jour".

Je serai curieux d'aller faire une visite de cette maison en plein hiver, avec un thermomètre "laser" pour mesurer la T° de surface du carrelage......prévoir un budget en grosses chaussettes et charentaises !

[Ray Bender]

Toute la façade n'est pas comme ça, c'est un défaut qui m'a sauté aux yeux (entre les pierres différentes, le joint disparu et le ciment).

Je vais faire venir un professionnel.