Eco-construction ou Eco-Rénovation ?

[invited3c89878]

Bonjour à tous,

J'avais longuement suivi le forum il y a plusieurs mois et puis j'ai déserté par manque de temps/projets persos (quittter la région parisienne et revenir dans le SudOuest).

Nous avons réussi à franchir le pas et nous sommes installés pour le moment dans une maison en location à Tournefeuille, banlieue Ouest de Toulouse.

Notre appartement (dans le 92) en vente, nous allons avoir un nouveau projet immobilier pour notre résidence principale dans les mois qui viennent.

Dans l'idéale, je souhaiterai sfaire construire un petit ensemble si le budget le permet, correspondant à notre habitation principale et éventuellement 1 ou 2 petits logements indépendants (sorte de mini-collectif) permettant un investissement locatif en parallèle de notre investissement sur la résidence principale. Bref, la question n'est pas vraiment là.

Je me pose des tas de questions et la première d'entre elle :

Vaut-il mieux se lancer dans une nouvelle construction ou réaliser une rénovation bioclimatique et le plus écologique possible ?

Je ne sais pas trop évaluer le budget mais je commence à connaître les tarifs du fonciers dans notre coin, ainsi que le prix de certains biens immobiliers. En fonction de la vente de notre appartement, disons que nous pouvons avoir un budget autour de 330-350 000 euros.

Et de plus en plus, je me demande s'il n'est pas plus intéressant d'un point de vue économique, de partir par exemple d'une petite maison T4 plain-pied, construction traditionnelle des années 80/90, parpaing ou brique, isolation intérieure, autour de 80/90m², à partir de laquelle nous tenterions une rénovation/surélévation et/ou extension de qualité en s'approchant le plus possible de la basse consommation.
L'idée serait de procéder par étape de manière à faire réaliser certains travaux au fur et à mesure, tout en habitant le logement (il doit donc être habitable rapidement, aprés éventuelle redisposition des espaces intérieurs, décoration minimale).

Dans les priorités que je vois (en dehors donc du budget alloué aux espaces intérieurs / peintures et/ou sol, décloisonnement/cloisonnement / ouvertures etc..) qui sera déjà pas anodin pour vivre dans un intérieur qui nous conviennent (et je précise que j'ai 2 enfants en bas âge 15 mois et 3 ans, et un 3ème à naître en fin d'année - en cours )

1) Changer l'intégralité des menuiseries (souvent les fenêtres datent un peu et sont sans rupture de ponts thermiques. Dans l'exemple de la maison ou nous sommes locataires, il faudrait en plus en redisposant l'espace cuisine et séjour, ouvrir plus amplement côté Sud.

2) Isoler ou Surisoler en toiture ?

3) Installer un Chauffe-eau solaire

4) Isoler à l'extérieur en fonction de l'existant (isolation intérieur, mode de chauffage, orientation etc...).Typiquement des travaux que nous pourrions faire dans un 2ème temps. Ce n'est pas indispensable pour habiter le logement.



Quelles seraient vos préconisations pour un tel projet de rénovation et l'ordre de priorité ? Je sais que beaucoup de paramètres entrent en jeu, y compris sur l'existant.

Le but pour moi et d'évaluer un peu quel projet serait le plus intéressant à mener pour nous d'un point de vue financier, tout en arrivant à un résultat satisfaisant dans les 2/3ans.

Je ne souhaite pas trop m'éparpiller sur toutes les possibilités de recherches immobilières/foncières pour aller plus vite.
Car entre la recherche d'un terrain, d'un constructeur éventuel, choisir un MOE ou un archi ou d'une maison déjà existante récente ou plus ancienne, cela fait trop de possibilités et je ne pourrai pas suivre.

Si certains sont dans le 31 comme moi et ont mené ce type de réflexions/projets ou vont l'engager, je suis intéressé pour voir leurs commentaires.
-----

[Gadget37]

Bonjour,
Je me suis posé les mêmes questions que toi, et la réponse est eco-rénovation. Mais c'est plus pour des raisons écologique qu'économique. Je m'explique. Les terrains à vendre sont souvent loin des centres d'affaire, des commerces ou des écoles. Je préfère donc être prêt de tout ça et vivre à pied. Une eco-construction sera-t-elle vraiment beaucoup plus performante énergétiquement au point de compenser de nombreux déplacment en voiture pour aller au boulot, faire les courses, les conduites pour les enfants etc ... ?? En achetant une maison proche de "tout" elle sera de plus probablement mitoyenne sur 1 voir 2 cotés et sera donc d'emblée meilleure énergétiquement qu'une construction neuve isolée.
On peut aussi rajouter qu'il n'est pas nécessaire d'étendre encore plus l'habitat humain, au détriment de la nature.... Et que si vous, convaincu par le problème énergétique et environnemental, n'achetez pas une maison pas (ou mal) isolée, alors elle tombera probablement dans les mains d'une personne que s'en fout et fera que de la déco. Si cette personne fait construire, ce sera à moindre mal (RT2005 minimum).
Autre détail, vous emménagez plus vite....

[jackoshi]

salut, je me suis posé ces mêmes questions suite a mon depart de Paris pour le languedoc.

si tu souhaite 1) bioclimatique + 2) habitation + dépendances, il est peut etre préferable de cibler une batisse en pierre genre corp de ferme.
Chez moi en languedoc, j''ai longtemps cherché un hangar de vigneron, car il n'y a aucune cloison ni ouverture, tu peux tout organiser à ta convenance sur 2 étages, et installer un poele de masse au milieu pour chauffer l'ensemble à moindre cout.

en plus, une maison en agglo n'est pas tres compatible avec du bioclim: les murs ne seront pas perspirants (ils sont imperméables a la vapeur d'eau) et l'agglo ne t'apporte pas d'inertie, contrairement à la pierre qui peut stocker la fraicheur en été et la chaleur de ton chauffage et du soleil en hiver.

pour le choix construction / renovation, il y a quelques années, la construction était moins couteuse, mais avec la crise, je pense que l'ancien va pas mal baisser, contrairement aux terrains, qui restent plus stables.


apres, je ne connais pas les prix dans le 31, chaque région a ses spécificités...

[invited3c89878]

Je suis assez d'accord avec toi Gadget37.

Mon raisonnement actuel est similaire, je préfère rester prés de Toulouse (Ouest/Nord-Ouest : Tournefeuille, Colomiers, Blagnac principalement) et proche des centres-villes pour faire plus de choses à pied et/ou en vélo et surtout éviter l'acquisition d'une 2ème voiture.

Je n'arrive pas à me résoudre à avoir 2 voitures, je trouve cette acquisition trop coûteuse et trop aberrante écologiquement.
Je précise que pour l'instant ma femme a dû démissionné de son emploi aprés ma mutation, et qu'elle ne reprendra vraisemblablement pas d'activités à moyen-terme avec notre projet de 3ème enfant. Et de plus, elle envisage une activité à domicile.

Bref, si notre budget le permet, nous préfèrons payer cher un terrain plus petit dans une zone déjà dense plutôt que d'aller à 20 ou 30 km pour avoir un terrain de 1500m² 2 fois moins cher.
C'est un choix. D'un poin de vue investissement, je reste persuadé qu'il vaut mieux investir dans des zones denses proches des centre-villes et des activités. La baisse de certains biens immobiliers dans la bulle actuelle va permettre de se rendre compte de cela j'espère. Les biens mal situés, et gouffres énergétiques vont se prendre une claque. Ceux qui sont bien situés et mieux isolés/conçus pâtiront beaucoup moins de la crise immobilière.

[A voir en vidéo sur Futura]

[jackoshi]

donc si tu as un petit budget et de bons mollets, tu peux en profiter

[invited3c89878]

@Jackoshi : cf ma réponse à gadget

Ton idée pourrait être intéressante d'un point de vue immobilier mais pour trouver cette opportunité dans un rayon de 10km autour de Toulouse, côté ouest, je pense que c'est quasiment introuvable.

Mais je retiens ta remarque car dans l'éco-rénovation, je me demande aussi vers quel type de bien m'orienter pour éventuellement la réaliser.
Et je me dis de plus en plus qu'il vaut peut-êtremieux un bien dévalorisé car ANCIEN - PAS RENOVE - PAS BEAU-PETIT qui nous permettra d'avoir un prix plus abordable (en gros on paierait réellement le terrain/emplacement + 4 murs) plutôt qu'un bien finalement habitable mais sur lequel nous aurions trop de travaux par rapport à son prix intial.

En gros, une petite maison avec 4 murs en parpaings dans laquelle je pète tout car il n'y a rien à conserver, et dont la localisation serait hyper intéressante.

Mais je me fourvois peut-être avec mes illusions. Et pourtant je disposerai d'un budget supérieur au budget moyen avec un apport relativement important du fait de la vente d'un appartement dans le 92.

En fait je cherche des témoignages qui me rassurent sur l'orientation et la faisabilité

[invited3c89878]

donc si tu as un petit budget et de bons mollets, tu peux en profiter

Bah je pense que notre budget ne sera pas petit mais pas non plus infini. Mes mollets sont suffisants pour me tenir debout et c'est à peu prés tout

Je suis nul en bricolage, je ne me vois pas me lancer dans autre chose que de la décoration, donc il faudra que je paie pour la réalisation. Ma crainte est aussi d'arriver à trouver de bons professionnels qui connaissent et font du bon boulot, pas ceux qui surfent sur la vague "peinture verte".

[dolf7]

Une fois la vente de ton appartement du 92,oui , tu verras ton véritable budget mais pas avant ..
Pour un budget qui n'est pas petit comme tu le dis si bien, il me semble juste pour ton projet(maison f5min + 1 ou 2 logements pour la loc)

[Gadget37]

Zarco, je fais les mêmes pronostique que toi sur le plan investissment immobilier... Mais ce n'est pas le sujet de ce forum.
Pour ce qui est du type de bien à choisir, je pense qu'il vaut mieux s'orienter vers une maison où "tout est à rénover" mais avec une bonne base (volumes, pas d'humidité, bon emplacement...). Ces maisons sont souvent vendu 20 à 25% moins chères que des soi-disant "clé en main posez vos valise" dans lesquels, pour des mordus de bioclimatisme et de basse consommation, il y aura toujours plein de travaux... (par ex. seul 50% des fenêtres sont DV "oui mais dans les WC et le couloir c'est pas nécessaire"; les murs sont pas dutout isolés, le grenier à peine... etc etc...
Pour ce qui est de l'orientation et du potentiel de faisabilité des travaux, j'ai remarqué que chaque maison à toujours des qualités mais aussi toujours des défauts... Alors je pense qu'il faut pas trop considérer cela dans le choix et faire les travaux en s'adaptant au cas choisi. Ma maison par exemple à une grande façade nord pleine de fenêtre sur la rue... Contrepartie de la même chose au sud... Alors on va voir à investir dans du très bon vitrage (pq pas triple).

[Gadget37]

Si tout est à refaire (élec, distribution des pièces, huisseries, déco, isolation, salles de bain et cuisine) alors tu peux compter autour de 850€/m² de travaux en faisant appel à des artisans et maitre d'oeuvre. Moins si y'a moins de travaux ou si tu auto-rénove. Pour ce qui est de trouver des artisans, j'y arrive de fils en aiguille en cherchant sur google des fournisseurs de materiaux écolo et en leur demandant si ils peuvent me recommander des gens, pareil avec des association dont je trouve les noms dans la revue "la maison écologique"

[jackoshi]

par contre je ne comprend pas la logique eco-rénovation et maison en agglo (parpaing, bloc béton.. on est d'accord, c'est de ca que tu parles ?)
parce que là, on a des murs non perspirants et sans inertie, des ponts thermiques partout.... bref une conception "vite et pas cher" qui n'est pas facilement compatible avec le bio-habitat.

reste à savoir ce que tu mets derriere ce terme ...

peux tu nous faire part de ton cahier des charges?

basse consomation energétique ?
solaire passif?

ou juste absence de poluants => déco à base de materiaux et peintures bio ?

[jackoshi]

si je ne m'abuse, tu tues dans une region de brique non
c'est déjà beaucoup mieux en terme be bio-habitat il me semble.