Question d'ordre général : Bio ou ancien ?

[Eiffel36]

Bonjour,

J'ai assisté à une réunion dernièrement et il a été évoqué l'émergence sur le marché des maisons basses consommation et je me suis posé queslques questions auxquelles j'aimerais bien avoir des réponses.

Souvent plus chères à la construction, les économies d'énergies réalisées par la suite peuvent rendre le projet rentable sur 10-15 ans.
Hormis les maison à ossature bois qui sont pour moi de vrais petites merveilles parfois, y a t-il un intérêts a se lancer dans un projet de maison basse consommation (pas si rentable que ça) ou bien construire comme cela se fait depuis toujours en utilisant des matériaux qui eux, feront de cette maison une maison basse consommation ? (Bonne isolation, bonne ventilation, bonne exposition, pas de pont thermique, installation de puit canadien ou géothermie etc... etc...).

Je suis en pleine rénovationd'une vieille maison qui ne sera jamais une maison basse consommation car il aurait fallu tout repenser mais j'ai réussi à faire de bonnes économies d'énergie je pense suite aux travaux que j'ai fais et je me dis que si je fais construire (je vois toujours plus loin), pourquoi payer 50 000 euros de plus pour en chier 15 ans alors que je pourrais très bien vivre dans une maison parfaitement pensé et peu ernergivore.

Le grenelle va être utile, maintenant de là à en faire le summum !
-----

[invite7d0463e2]

Bonjour

Souvent plus chères à la construction, les économies d'énergies réalisées par la suite peuvent rendre le projet rentable sur 10-15 ans.
Hormis les maison à ossature bois qui sont pour moi de vrais petites merveilles parfois, y a t-il un intérêts a se lancer dans un projet de maison basse consommation (pas si rentable que ça) ou bien construire comme cela se fait depuis toujours en utilisant des matériaux qui eux, feront de cette maison une maison basse consommation ? !

Les maisons basses consommations (BBC) sont généralement plus rentables que les gouffres a énergie grâce à une conso plus faible, un entretien plus facile et moins onéreux, et surtout un prix de revente plus élevé.
Mais le label BBC recouvre des types de maisons très différentes allant de la maison écolobioclimatique quasi passive (matériaux écologique faible énergie grise, bien intégrée dans l'environnement et confortable) à la maison "traditionnelle" (tradition depuis 45-50ans uniquement en parpaing, isolation PSE inter + placo) équipée d'une PAC et de capteur solaires pour l'alibi écologique.

[SK69202]

Bonsoir,

et surtout un prix de revente plus élevé

Quand on jette un œil sur la vitrine d'un agent immobilier c'est plutôt les "maisons de caractères" que l'on voit avec des grosses étiquettes en euros, existe-il d'ailleurs une étude quelconque sur l'impact du DPE sur le prix, parce que il y a quand même pas mal de gens qui font part de leur dilemme entre le look et la facture de chauffage / clim.


@+

[invite7d0463e2]

Bonsoir,
C'est plutôt les "maisons de caractères" que l'on voit avec des grosses étiquettes en euros

Tout a fait d'accord, mais comme on dit "tout ce qui brille n'est pas d'or". Celui ou celle qui a une "bonne" maison qui ne paye pas de mine, mais saine et confortable, qui ne consomme rien ou presque en chauffage ou en ECS, n'a pas forcement de raison de la vendre, et si c'est le cas, ce n'est pas dit qu'il aura besoin de passer par une agence immobilière.

[A voir en vidéo sur Futura]

[invite8fc89ef2]

Bonsoir,

La rénovation d'une maison ancienne "de caractère" est tout a fait compatible avec une basse consommation et un esprit écolo.
Par contre comme tu le dis pour arriver à ce résultat il faut la repenser dans son ensemble. Bien entendu c'est un surcout mais sur le long terme ce n'est pas forcément perdant.

Nous sommes justement sur une rénovation de longère qui devrait avoir des performances de l'ordre de la norme BBC.
Bien sûr ça oblige à changer un peu le caractère d'origine de la maison mais l'intégration d'élément moderne dans une structure ancienne peut être esthétique. Entre autre nous isolons par l'extérieur et nous ajoutons une "serre bioclimatique". On va donc avoir extérieurement un mélange de bois, terre, pierre et verre et intérieurement pierre et terre. J'ai déjà vu des réalisations comme ça et je trouve ça très chouette.

Il faut bien se dire que même dans une démarche de réduction des consommations d'énergies, on ne peut pas raser tous les bâtiments existants pour faire du neuf, ce serait du gaspillage. Il faut profiter des qualités de l'ancien et corriger ce qui pêche.

[CHEVRIER]

Bonsoir à vous,

existe-il d'ailleurs une étude quelconque sur l'impact du DPE sur le prix

ben, je sais pas si il y a une étude, mais je ne sais pas ce qu'elle raconterait... Je viens d'acheter, j'ai visité un paquet de baraques. Le DPE ne m'a été présenté que dans 1 maison. Autrement, les diagnostics ne sont faits qu'une fois le compromis signé (!), ou en tout cas quand l'intérêt de l'acheteur est certain.
Au niveau des agents immo, en gros une maison avec du double vitrage, c'est une maison "dont l'isolation a été refaite complètement". Généralement ils pensent aussi à préciser si il y a 10 cm de LDV dans les combles. Sinon, chacun sait que "les gros murs en pierre ça isole bien".
Enfin, ils sont incapables de répondre aux questions le plus souvent. J'avais le montant de la facture de chauffage payée précédemment 1x sur 3 et encore...

Bref, si ils ne sont pas au jus, c'est que ça ne doit pas spécialement être un argument de vente... sauf peut-être sur des maisons top-top-top niveau.

[invite8fc89ef2]

Au niveau des agents immo, en gros une maison avec du double vitrage, c'est une maison "dont l'isolation a été refaite complètement". Généralement ils pensent aussi à préciser si il y a 10 cm de LDV dans les combles. Sinon, chacun sait que "les gros murs en pierre ça isole bien".
Bref, si ils ne sont pas au jus, c'est que ça ne doit pas spécialement être un argument de vente... sauf peut-être sur des maisons top-top-top niveau.

C'est des agents immobilier quoi !
Leur but c'est de refourguer n'importe quoi à n'importe qui le plus vite possible et d'encaisser la commission. Sans vouloir être méchant c'est un peu comme les vendeurs de bagnoles d'occasion
L'idéal étant bien sûr de s'être renseigné avant pour pas se faire arnaquer et acheter en toute connaissance de cause.

[SK69202]

Bonsoir,

J'ai pris l'exemple d'une agence immobilière, mais j'aurai pu tout aussi bien parler de l'estimation par un notaire.

On est d'accord, la bonne performance thermique d'une maison n'est pas encore un argument percutant (voire trébuchant) sauf cas particulier.

Autrement, les diagnostics ne sont faits qu'une fois le compromis signé (!), ou en tout cas quand l'intérêt de l'acheteur est certain.

Remarque intéressante, à garder sous le coude pour la présentation du diagnostique ANC obligatoire en 2013.

En prenant l'exemple de la Maison du Clos de rbobeda, on voit bien que le bilan énergétique d'une maison BBC (ou pas) dépend beaucoup de ses occupants, donc à mon avis le surcoût demandé par le vendeur d'une maison BBC (ou pas) serait à justifier.

@+

[CHEVRIER]

la présentation du diagnostique ANC obligatoire en 2013.

C'est quoi ça?
(ça a un lien avec l'Afrique du Sud?? ouarf ouarf )

[nours62]

La traduction en valeur sur le prix d'une maison de l'efficacité énergétique est trop marginale pour être mesurée.
C'est toujours l'emplacement d'une maison qui fait d'abord son prix puis sa spécificité architecturale.

Pour savoir comment ça se traduit il faudrait avoir le prix de revente de deux maisons de lotissement identiques dont une serait un "gouffre" et l'autre un modèle de basse consommation. Mission impossible.

J'ai mis gouffre entre guillemets parce que je trouve la pensée dominante du Grenelle un chouia méprisante et culpabilisatrice à l'égard de beaucoup de proprios de maisons dites énergivores.

[CHEVRIER]

C'est toujours l'emplacement d'une maison qui fait d'abord son prix puis sa spécificité architecturale.

bien sûr,
mais quand tu achètes tu regardes bien le montant de la taxe foncière, des charges de copro... Quel est le poids du foncier par rapport au chauffage dans ton budget annuel???
Or le prix du foncier oriente les choix, parce que c'est connu, identifiable, simple à comprendre. En tout cas, les agents immos de me manquaient pas de me dire "seulement "tant" de foncier!!". Super, mais mon DPE m'annonce 3 fois le prix du foncier en chauffage+ECS.
Ceux qui posent la question du prix du chauffage plus couramment ce sont les locataires, me semble-t-il...???

[SK69202]

Bonsoir,

C'est quoi ça?

(l'ANC)

Si la maison n'est pas raccordé au tout à l'égout elle doit disposer d'un Assainissement Non Collectif qui fonctionne correctement, c'est un billet de 5 à 15k€ pour le faire refaire, sans parler du monticule éventuel à la place du jardin, l'exigence de remise aux normes est de plus en plus imposé lors du demande de permis de construire, pour rajouter des fenêtres de toit par exemple.......

C'est vraiment le truc qui lui aura un impact sur le prix .......
@+

[Eiffel36]

Bonsoir à vous,
ben, je sais pas si il y a une étude, mais je ne sais pas ce qu'elle raconterait... Je viens d'acheter, j'ai visité un paquet de baraques. Le DPE ne m'a été présenté que dans 1 maison. Autrement, les diagnostics ne sont faits qu'une fois le compromis signé (!), ou en tout cas quand l'intérêt de l'acheteur est certain.

Ce que je peux dire, c'est que les diagnostiqueurs n'ont pas particpé aux tables rondes du grenelle de l'environnement. Et apparamment, ils n'ont pas non plus voulu y aller... C'est dire le sérieux de ces boîtes.

[Eiffel36]

On est d'accord, la bonne performance thermique d'une maison n'est pas encore un argument percutant

Non c'est vrai mais comme tu le dit dans ton message plus loin, l'intérêt est de plus en plus grandissant : 5000 maisons en 2007 et 30 000 en 2009.

[Eiffel36]

La traduction en valeur sur le prix d'une maison de l'efficacité énergétique est trop marginale pour être mesurée.
C'est toujours l'emplacement d'une maison qui fait d'abord son prix puis sa spécificité architecturale.

Pour savoir comment ça se traduit il faudrait avoir le prix de revente de deux maisons de lotissement identiques dont une serait un "gouffre" et l'autre un modèle de basse consommation. Mission impossible.

Bonjour,

Ca, en même temps, c'est aussi vrai pour 2 maisons identiques mais dont l'une serait bien entretnue et bien équipée et l'autre pas. La première, tu la paiera au prix du marché, voire plus, lma deuxième tu la négocieras et tu l'aura pour 5 à 10% de moins.

Mais dans le cas d'une maison BBC, je pense que forcément tu la revendrais plus chère que son identique en classique rien qu'en apportant la preuve de sa faible consommation d'énergie mais là où je me pose des question, c'est est ce que tu la revendrais 15% de plus ... Ca j'ai un doute. Mais dans 10 ans, on sait pas comment les mentalités auront évoluées.

A+

[CHEVRIER]

Ce que je peux dire, c'est que les diagnostiqueurs n'ont pas particpé aux tables rondes du grenelle de l'environnement. Et apparamment, ils n'ont pas non plus voulu y aller... C'est dire le sérieux de ces boîtes.

Alors je poursuis mon témoignage... Le gars qui a fait les diag de ma maison m'a paru très sérieux. Il se trouve que j'ai pu le voir quand il les a déposé à l'agence immo. Le gars a pris 25 min pour me les commenter 1 à 1... et m'expliquer que son boulot c'était de prendre des mesures et de faire un état des lieux... Mais qu'au final, sur les classifications et préconisations, il ne pouvait rien faire : il rentre les données dans un logiciel, et c'est le logiciel qui te pond l'analyse.
En l'occurrence, il a mis les préconisations du DPE de côté avec un sourire (installer des robinets thermostatiques sur les radiateurs) et m'en a fait d'autres, par ex : ne pas lésiner sur les combles perdus (actuellement 5cm de LDV dans un des combles)... Du bon sens, quoi. Il m'a dit aussi que l'estimation de conso chauffage lui paraissait SOUS-estimée.
Cette remarque est valable pour les autres diag (électricité, gaz...).

Quand j'ai vendu mon appart (pas isolé "sauf" double vitrage), le gars qui a fait le diag' m'a carrément dit que l'idéal serait d'envisager une ITE sur l'immeuble... Si-si, ça existe!!

Donc les gars qui font les diag apparemment connaissent leur sujet. Toutefois, aucune de leurs conclusions n'est écrite.
(Si c'est pas débile...)

[Eiffel36]

Dans les diagnostiqueurs, tu trouves de tout. Y a des gens sérieux et des gens qui ont sauté sur l'occasion de ce marché juteux.
Mais sur l'histoire du DPE, je sais pas trop comment ils font ça. Il y a 2 mois, j'ai été prospecté par une société soit disant pour faire des études sur l'isolation et ils me proposaient de passer faire le diagnostic en 10min. Bon je savias que j'avais à faire àune entreprise qui ensuite allait me proposer ses services mais je leur ai quand donner RDV. Toujours interressant de voir ce qui va se dire. Avec leur appareil (genre taser) ils a pu me dire tel mur est bien, tel mur n'est pas isolé etc... J'avais pas besoin de lui pour le savoir et ce qu'il préconise, c'est tout simplement du bon sens : Isoler.
Par contre sur les autres diagnostics (Amiante, plomb), c'est super flou. Déjà pour l'amiante, je me demande bien comment ils font pour en trouver à part pour ceux qui vont faire un prélèvement (qui te coutera le double du prix du diagnostic) et concernant le plomb, j'ai acheté une maison où il y avait un diagnostiuc signalant qu'il n'y avait pas de plomb dans ma maison, au final, j'ai trouvé plein de peintures au plomb sous les tapisseries et toute l'alimentation en eau de ma maison était en plomb et c'était très visible.
Quant au thermites, si t'as maison est saine a ce niveau mais qu'elle est dévoré par des capricorne ou des cheriettes, et ben c'est pas signalé.
Pour le plomb, en fait, il n'est pas compris dans le diagnostic les canalisation eau ! Bizarre hein alors que le saturnisme s'attrapoe par là. Cela s'explique par le fait que s'ils intègrent les canalisations au diag, il fauit refaire la moitié de la france et réseaux public compris. Versaille par exemple est fait tout en plomb, imagine le chantier...

A+

[Eiffel36]

Quant au thermites, si t'as maison est saine a ce niveau mais qu'elle est dévoré par des capricorne ou des chevriettes, et ben c'est pas signalé.
A+

Je voulais dire Vrilettes c'est ton pseudo qui m'a embrouillé Chevrier

A+

[CHEVRIER]

Je voulais dire Vrilettes c'est ton pseudo qui m'a embrouillé Chevrier

A+

ben, faut avouer que le sujet de départ est parti en vrille sur la question des diag notamment à cause de moi.
Je te suis tout à fait.
Justement, mes gars des diagnostics ont écrit sur les termites et m'ont parlé de capricornes et préconisé un traitement préventif (ils étaient étonné qu'il n'y en ait aucune trace). Pour le plomb, c'est que les peintures, en effet. etc... Donc tout est très partiel.
Pour le DPE. Sur mon appart à la gomme, les résultats magiques du logiciel c'était isolation par l'intérieur... et poêle à bois. Dans 30m2 au 3ème étage, j'adore cette idée!!

[invite7b8f33c7]

Pour recentrer sur le sujet initial.

Je ne peux parler que du projet personnel que je suis en train de réaliser et qui bien sur n'est en rien universel

Je suis en train de réhabiliter une bâtisse de ville , de 150 m² shon sur 3 niveaux , afin d'en faire 3 apparts d'une SHAB totale de 130 m²

J'entreprend une reno lourde avec pour un budget total de 120 k€ ttc, ITI R4, toiture R7,5 , TV 1, VMC DF, chaudière gaz a condensation. De plus ce budget inclut des dépenses de refonte ( création de 3 sdb, 3 cuisines, 4 résaux elec) qui sortent du cadre de l'amélioration des performances énergétiques de cette bâtisse.

Je suis assisté d'un maître d'oeuvre, d'un BE thermique et je m'inspire de la STU renovation développé par Olivier Sidler de Enertech.

Je réalise par moi même uniquement, les postes démolition, aménagement des caves, et finitions intérieures ( peintures revêtement muraux )

Le reste des travaux va être exécuté par des entreprises.

Le résultat escompté tend vers un niveau BBC rénovation, qui est pour ma zone à 96 kwh/m²/an.


J'ai acquis cette bâtisse sur une base de 2000€/ m². Le prix de revient final, droit de mutation inclus sera de 3000€/m²

Le bien est situé dans un des meilleurs quartiers de la ville de Dijon, proche du centre ville, des commodités, etc..

J'ai monté un dossier de demande d'aides au niveau de l'ANAH et du conseil régional, et j'ai pu obtenir près de 50 k€ de subventions. Auxquelles vient se rajouter un crédit d'impôt de 24 k€, ce qui ramène mon prix de reviens au m² habitable à 2500 € du / m² ce qui malgré les tensions actuelles sur le marché de l'immobilier est tout à fait dans le marché ( et plutôt dans la fourchette basse ).

Par ailleurs je n'incorpore pas dans ce prix de revient la possibilté d'avoir un Ecoprêt à taux 0% de 30 k€ ni l'abattement fiscal de 30% que j'aurai sur mes revenus fonciers.

Bien sur ce montage et certaines aides sont spécifiques à mon statut de bailleur privé.


J'aurai eu à traiter ce projet en tant que ma propre résidence, j'aurai procédé différemment. Notamment quant à la répartition des travaux entre ce que je fais et ce que je fais réaliser par des entreprises. Le timing et les contraintes n'étant pas les mêmes, et les dispositifs d'aides pas aussi complet.

Néanmoins certaines aides existent pour les propriétaires occupants, que tant au niveau des collectivités locales que de L'ANAH.

Il est pour moi évident, que le résultat final en terme de performance energétique, ne sera pas aussi bon que dans une conception Bioclimatique neuve. Il y a aussi une réalité liée a l'habitat en zone urbaine qui n'est pas quantifié en terme d'impact environemental. La proximité des lieux d'activité , permet des déplacement aisés en transport en commun ou en vélo, alors que malheureusement les zones ou des terrains constructibles sont disponibles imposent souvent des déplacement en voiture.

Dans l'absolu pour mon projet en cours, j'aurai aimé pouvoir mettre en œuvre des solutions encore moins impactantes en terme d'empreinte environnementale, CESI, ITE, utilisation d'isolant "naturels", puit canadien. Des contraintes tant d'urbanisme, que d'orientation d'accessibilité et/ou budgétaires, m'ont amené à faire des choix.

Par contre pour un projet plus perso de réhabilitation d'un chalet dans les Vosges à 800 m d'altitude, je vais avoir une approche différente, avec une reconstruction complète vraisemblablement en MOB, une prise en compte des apports solaires, un puit canadien, voire un stockage intersaisonier . Mais la configuration des lieux s'y prête