Achat d'une Maison ossature bois année 70

[invite1e3c0756]

Bonjour,

On vient de visiter une maison ossature bois construite en 1975. Les façades Est et Ouest étaient bardées avec du contreplaqué marine puis crépi. Le contreplaqué est en train de rendre l'ame, des trous sont déjà apparu dans le mur et laisse apparaître l'isolant (laine de verre somme toute en état correct) ainsi que les montants bien conservé (visiblement du pin traité car jaune). Le haut du mur est bardé avec des plaques d'amiantes

Bref cette maison nous plait, il faudra refaire le bardage c'est sur, l'isolation aussi je pense. Je me demandais si ,d'après vous il y aurait d'autres risques (les diagnostics ne relèvent rien de spécial hormis l'amiante). Elle semble saine (pas de trace l'humidité, ni fissure dans le garage en sous sol)
Quand pensez-vous. Je pensais aussi profiter de la dépose du bardage pour faire passer de nouvelles gaine électrique, ça doit se faire, non?
Pour le coût d'un bardage bois 100€/m2 TTC ça vous semble correct?
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Merci pour vos avis, c'est notre premier achat, on aimerai ne pas de tromper de trop.
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[invitee152970e]

Bonjour, qu'elle est l'épaisseur de l'ossature et donc de l'isolant? Dans les années 70 l'épaisseur de l"isolant était assez mince, à la pose du bardage et d'un nouvel isolant il faut ajouter la dépose de ceux actuels avec probablement une épaisseur supplémentaire à ajouter d'où surcout encore plus éventuellement modification des débords de toit.

Qu'en est il de l'isolation en toiture et des fenêtres et portes?

jp

[invite1e3c0756]

Salut,

Merci pour ta réponse rapide.
Pour l'épaisseur d'isolant dans les murs, je n'ai pas mesuré, on a refaire une visite.
Pour le reste actuellement C'est pas si mal fait vu l'époque de construction : c'est du simple vitrage partout, toiture isolée en comble perdu (il reste environ 5-10cm de laine de verre), sol isolé par le garage par 2cm de polystyrène. Au sud il y a une serre bioclimatique ( a restaurer un peu). chauffage convecteur électrique
Si on achète il est prévu (avec une estimation du prix sachant qu'on va faire un peu nous même):
-isolation des mur en laine de bois (R~5) + bardage : 6-8000€
-isolation toiture comble perdu en métisse (vêtements recyclées R~7.5) ou ouate de cellulose : 5000€ (2000€ si fait par nous)
-double vitrage au sud, double ou triple au nord 8000€
-réfection de la serre bioclimatique. 5000€ (2000€ si fait par nous)
-au niveau chauffage sans doute faire une installation gaz de ville avec une chaudière condensation. : 8000€ (fait en partie par nous?)
-isolation du sol (R~5) ?
-VMC hygroB : ?

En plus de la thermique il faut aussi :
-refaire la cuisine : 7500€
-refaire la salle de bain : 7500€ (2000€ si fait par nous)
-détapisser les murs et repeindre : 1000€ (fait par nous)
-poser du parquet (massif) partout sauf cuisine et salle de bain : 8-10000€ (5000€ si fait par nous)
-électricité : 2000€

Ça nous amène a environ 60000€ de travaux en gros.
J'aimerai savoir si le prix des travaux, en ordre de grandeur, vous semble cohérent.
Ce que j'ai peur c'est que comme on est sur une ossature bois, on ait des surprises avec des bestioles.

Merci pour vos avis et remarques, je suis preneur car j'aime la maison mais je suis inquiet des surprises.

[FabStryke]

Bonjour,

Il manque quelques infos, comme la surface de la maison, présence de sous-sol, plain-pied ou étage(s), présence de cheminée/conduit de cheminée ...

- Le soufflage de ouate de cellulose se fait facilement soit-même et ca permet de le faire bien soigneusement : pose de planche de rive si besoin pour ménager la lame d'air sous toiture, y refaire l'électricité si besoin, ...
- Du côté de Montpellier le triple vitrage pourrait être considéré comme du luxe vu son surcoût.
- L'installation de gaz de ville me semble sous-estimée ... j'opterais plutôt pour une PAC air-air pour 1000-2000 euros
- l'hygro B me semble pas mal

Cdt.

[A voir en vidéo sur Futura]

[invite1e3c0756]

En effet j'oublie quelques éléments essentiel :
Le projet se situe dans les pyrénées atlantique (vers pau) où les hiver ne sont pas très rigoureux (temp base -5°C) mais où il peut faire humide et gris durant une large période de l'hiver / printemps.
La maison est construite en ossature bois sur un garage pour la moitié de la surface, sur un vide sanitaire sur l'autre moitié.
La partie habitable est donc sur un seul niveau, pour une surface d'environ 90m².
Il y a une cheminée ouverte actuellement mais mal placé, a un endroit où on voudrait ouvrir le mur. Pourquoi pas alors installer un poele à un autre endroit avec une VMI (au lieu de la VMC hygroB)?
C'est vrai qu'un fois isolé la maison n'aura pas beaucoup de besoin et créer un réseau de chauffage pour ça c'est un peu bête mais 1000-2000€ pour une PAC ça me parait bien faible.

[invitee152970e]

Bonjour, l'emplacement de la maison, le cadre de vie alentour, la surface du terrain est aussi un facteur important.

Dans la région de Pau il ,est probable qu'il faut maintenant faire un diagnostic d'invasion de termites et de mettre en place les mesures pour éviter une infestation. Sinon on ne parle pas du prix de vente; chez moi région assez peu recherchée je pense qu'une telle maison se négocierait à moins de 800 euros le m2 avec un terrain de 500à 800m2 inclus dans le prix de vente.

Il faut faire faire avant négociations un diagnostic thermique DPE normalement exigible à la mise en vente. Il est fort probable qu'il sera en dessous de D ce qui à l'heure actuelle permet de faire baisser substantiellement les prix. Il est bon de savoir que ces diagnostics sont d'une fiabilité très relative.

JP

[invite1e3c0756]

80 000€ pour une maison chez toi ,je veux bien venir. Vers pau c'est 2000€/m2 mini pour une maison en bon état sans travaux impératif (mais isolation +ou- merdique, et toujours un truc qu'on souhaite modifier). Dans mon cas c'est 1450€/m2 net, moins de 2000€/m2 une fois les travaux fait. Avec ça on a une maison nickel où on ne doit pas intervenir dessus (j'espère). Le seul point c'est sur la tenu de l'ossature et sur les montants des travaux. C'est pour ça que j'aimerai avoir votre avis.

[cornychon]

80 000€ pour une maison chez toi ,je veux bien venir. Vers pau c'est 2000€/m2 mini pour une maison en bon état sans travaux impératif (mais isolation +ou- merdique, et toujours un truc qu'on souhaite modifier). Dans mon cas c'est 1450€/m2 net, moins de 2000€/m2 une fois les travaux fait. Avec ça on a une maison nickel où on ne doit pas intervenir dessus (j'espère). Le seul point c'est sur la tenu de l'ossature et sur les montants des travaux. C'est pour ça que j'aimerai avoir votre avis.

Bonjour,

Si j’ai bien compris, tu es sur le point d’acheter cette maison pour environ 130 000 €

Tu accumules les arguments qui te semblent positifs pour te persuader que tu vas réaliser une bonne affaire.
Tu balayes d’un coup de main les points négatifs.

A voir les photos et les explications que tu donnes, je vais te dire ce que j’en pense sans détour:
Si tu enlèves tout ce qui est HS, il restera l’ossature bois à refaire ……

Ta maison vaux le prix du terrain viabilisé, moins la destruction et l’évacuation des gravas.
A une condition, avoir l’autorisation de reconstruire.

Ce n’est pas ce que tu souhaites entendre, mais il faut bien que quelqu’un te le dise ! !

[invitee152970e]

Bonjour, effectivement les prix sont beaucoup plus bas qu'à Pau ou la région environnante mais l'activité économique n'est pas la même et le pouvoir d'achat non plus. Quand à l'analyse générale du contexte je suis assez proche de l'avis de cornychon. En fait grosso modo pour une maison de cette superficie et en cet état vu la réhabilitation on paie surtout l'emplacement.

JP

[invite1e3c0756]

Bonjour,

Vu les derniers messages je vais préciser un peu.
A pau pour avoir une maison assez proche du boulot où il n'y a "qu'a poser les valises" il faut environ 250000€ pour une maison de 100-130m2 sur 600 à 1500m2 de terrain. Ici je peut l'avoir pour 140000€ + environ 60000€ de travaux. J'ai donc une maison pour 200000€ comme je veux.
En effet il y a beaucoup de travaux, en effet c'est pas la maison de mes rêves mais c'est une maison qu'on se permet d'acheter et où on sent qu'on pourrait bien se sentir.
Moi en venant exposer mon projet ici c'était plutôt pour avoir des infos sur les points à regarder sur une MOB qui à 40ans et pour savoir si vous partagiez mes estimations pour les travaux.
Merci en tout cas pour vos réponses, toutes. Ça me permet de voir aussi les choses d'un autre angle. Mais c'est bien difficile d'expliquer un projet sur un forum sur le net.
Merci encore.

[cornychon]

Re..

Ton projet est parfaitement expliqué.
Si l’ossature de ta maison était en pierre de 60 cm d’épaisseur en parfait état, parfaitement sèche, une charpente traditionnelle, une couverture en tuiles mécaniques, je t’encouragerais à rénover.
L’ossature de ta maison est celle utilisée dans les années 70 sur des maisons à bas coûts. Il faut éviter de faire l’impasse de ne pas consolider cette structure.
Ceci dit, bon courage et bonne chance ! !

[invite5a5babd7]

Salut,

Je relance le sujet car je me retrouve dans une situation similaire.

Nous avons visité une maison en ossature bois bâtie en 70. Les murs font 12 cm d'épaisseur avec de l'intérieur vers l'extérieur, du BA13, de l'OSB 2 couches d'isolants LV et LR, une pare-pluie et un enduit extérieur malheureusement (car je ne vois pas comment c'était avant) qui a été refait cet été avec une peinture perspirante. Ce n'est pas extraordinaire mais si cette couche de 8/10 cm est continue et donc avec peu de ponts thermiques, ça peut être intéressant.

Je bosse dans un EIE depuis quelques années donc je vois passer pas mal de projets de réno mais malheureusement je ne connais pas du tout les MOB de cette époque. Sur le papier, ça me tente assez mais dans les faits, des questions se posent sur le vieillissement des parois.

La maison est très saine, charpente, plancher et ce qu'on peut voir dans les prises. La saison se prête mal à un passage à la caméra IR dommage, ça m'aurait permis de me faire une idée sur le tassement de l'isolant vertical, je ferai quand même une tentative un matin ce week end.

Nous sommes dans le 17 et l'exposition est très bonne, mais je n'ai pas tablé sur un budget qui nous permette de revoir l'isolation des murs. On travaillera plutôt sur l'étanchéité (des ouvertures notamment), l'isolation des combles et du plancher et sur le système de chauffage (actuellement au propane) avec un projet sur du granulés.

Si vous avez des conseils pour évaluer la performance des parois de ce type de maison, je suis preneur, car pour l'instant, je ne suis pas totalement convaincu même si le reste de la maison qui n'a subit aucune réno dénote une qualité de construction évidente, je suis un peu perplexe sur l'isolation des murs...

Merci d'avance pour vos retours !