contester un DPE fait par un pro

[inviteb48c6924]

Qui plus est l'outil de calcul est des plus sommaire : il prend à peine en compte le solaire passif, très sommairement la géométrie du bâtiment, etc... Donc arriver à une erreur de 20 % ne me surprend pas. Le DPE n'est pas une simulation thermique, et, même s'il n'était pas fait n'importe comment par des gens souvent très mal formés, ce qui est la cas en grand majorité, sa précision serait quand même toute relative. Une véritable étude thermique prend une à deux jours de travail, et coûterait environ mille euros.
Pour info, combien a coûté ce DPE ?
A cette somme, retranchez la TVA, les frais de déplacement, les amortissements du matériel (ordinateur, par exemple) et les frais fixes (comptable pour l'entreprise, éventuellement le loyer, etc...), puis 45% de charges sociales. Vous aurez ce qui reste réellement dans la poche du diagnostiqueur.
Un exemple : pour 150€ TTC et un déplacement à 20 km de chez lui, il lui restera environ 55 € avant impôts dans le meilleur des cas.
Alors bien sûr, on peut demander au diagnostiqueur de sonder les murs, faire la paperasse, démonter les cloisons et gratter sous les fondations, etc...
Mais pas pour n'importe quel prix.
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[invitee6023ccc]

Re,

Prenons le cas extréme d'une "entourloupe" de la part du vendeur qui n'est pas forcément le dernier habitant de cette maison:
Hypothése : Le dernier occupant chauffe cette maison avec un poêle (bois, mazout) qui lui appartient et le diagnostiqueur ne posséde (malheureusement où intentionnellement) que les relevés éléctrique.
Est-ce réellement une entourloupe de la part du vendeur qui ne sait pas comment chauffait son locataire, une faute du diagnostiqueur qui n'a que les éléments que le proprio lui a donnés.
Je pense qu'avec cette version on a atteint les limites du DPE.

Thomas1230, désolé, mais il faudra admettre que l'on ta roulé dans la farine (et encore tu as de la chance, t'as pas le goudron........)

@+

[invite26cd91f7]

Je sais bien rbobeda que le prix factué n'est pas le prix net vendeur. Je suis moi même indépendant dans l'assistance informatique et même si j'ai pas de lourds investissements à faire à 40 euros de l'heure et 10 euros de deplacement j'y arrive.

Je ne sais pas combien à couter le DPE mais je peux toujours me faire passer pour un vendeur voulant vendre sa maison et l'appeler mais bon je pense entre 150 et 300 euros... (la maison est à 5km)

même à 150 euros, s'il a passé une heure, redaction comprise c'est bien payer pour un truc qui ne vaut rien...

Patrick222, l'ancien proprio est bien le dernier occupant et il n'a pas pris les relevés EDF puisque c'est bien indiqu sur le DPE : "obtenues par la méthode 3CL, version 3CLv15c"

[Philou67]

Je crois avoir payé 130€ pour le mien (un appartement 3/4 pièce).
Le diagnostiqueur n'a fait aucune mesure ni controle, tout juste le test du briquet sur le vitrage me semble-t-il. Il a basé le DPE sur les données de la construction fournie par le syndic (chaudière, année de construction, ...).
Il a passé plus de 30mn, car j'ai discuté bioclimatique avec lui, et j'ai pu constater qu'il n'était pas complètement ignare en thermique du batiment.

[invite26cd91f7]

je reviens sur la conversion EF-EP

( 5767 (chauffage) + 2833 (ECS) )* 2.58 (coeff ep/ef elec) + 3423 = 25 585

Un dpe est exprimé en énergie primaire.

effectivement c'est bien le coef 2.58 qui permet de passe de l'EF à l'EP puisque sur la partie eau chaude (100% elec) il est bien indiqué sur le DPE 2833 EF et 7308 EP (soit EP = 2.58 EF)

mais alors pourquoi pour le bois EF = EP ?
il faut bien le couper le bois (avec des machines consommant du pétrole), et le livrer au client (en camionnette avec remorque). ça consomme bien de l'énergie tout ça !

Encore un truc absurde : si une maison est chauffer à 100% au bois, elle aura une conso EP 2.58 fois plus petite que la même maison chauffer à 100% à l'électricité !

[Philou67]

Arbitrairement, le DPE prend pour valeur du fioul, un coefficient de 1 ainsi que pour le bois.
Cependant, il existe d'autres méthodes de calculs (notamment suisses), qui établissent que pour un coefficient du fuel à 1, selon du bois est inférieur (0,6 de mémoire). Ceci signifie que l'énergie nécessaire à l'exploitation du bois et à son transport représente 60% de l'énergie que le bois lui même fourni. Il ne faut pas oublier que le bois énergie est souvent une ressource locale, et que sa croissance est principalement alimentée par le soleil.

[invite26cd91f7]

Je reviens vous apprter quelques précisions.

En effet, le diagnostiqueur m'a fourni les données détaillées du DPE à savoir

fenêtres : 12.4 m2 alors qu'il y en a 20.3 m2

combles : 123.9 m2 avec un coef U de 0.19 ce qui correspond à 20cm d'isolation (pour 20 cm : R=5 donc U =1/R = 0.2) alors que l'isolation est en 20cm sur uniquement 45m2 et sur le reste en 10cm. Cela dans la théroie puisque je dirais à vue de nez que 30m2 sont sans aucune isolation.

planché bas (dalle béton avec isolation coté sous-sol en plaque de polystyrène) U=0.19 me parait aussi un peu optimiste (j'obtiens 0.25)

Département retenu pour les calculs : Sarthe alors que l'Orne donne une CC 10% plus importante.

[Philou67]

planché bas (dalle béton avec isolation coté sous-sol en plaque de polystyrène) U=0.19 me parait aussi un peu optimiste (j'obtiens 0.25)

Un U de 0,19 pour un sol, alors qu'en général, c'est un polystyrène de 5cm (R de 1,5 max)

Ca ressemble qu'en même a du travail bâclé...

[f6bes]

attention, je veux pas faire annuler la vente mais juste avoir réparation financière des frais de réisolation (environ 3000 euros) soit même pas 2% du prix de vente de la maison

Bjr à toi,
Rien ne t'interdit "d'essayer" d'abord à l' amiable, puis plus "musclé" (justice) si
tu estimes que tu seras SUIVI dans l'énonçé de TES arguments !

A l'amiable ça coute un peu de temps , mais je pense pas que ce soit l'efficassité assurée.

L'étape d'aprés.................il y aura AUSSI des arguments en face et là ..... faut pas se tromper !!

Bonne journée

[invite26cd91f7]

d'après différents conseils, je peux rien contre le vendeur mais je peux pê faire qqchose contre le diagnostiqueur. Pour le planché, ya tout de même par endroit 15cm mais vu qui a des poutre un peu partout et que c'est 5cm...

[invite26cd91f7]

je vais m'autocité pour apporter quelques précisions et rectifications :

Pire encore, il indique "Murs blocs de béton creux isolé Ep=7.5 cm alors que si je lis bien le plan de la maison entre le mur et la cloison de brique creuse, il y a un blanc (là où il y a la laine de verre donc ?) de 6cm et pas 7.5 !

En ce qui concerne les fenêtres, il indique double vitrage 4/6/4 alors qu'une personne étant venu pour un devis d'isolation il y a quelques jour nous a dis que ça semblait être du 2/4/2 sans certitude certes... Mais surtout certaines fenêtres ont de la buée dans le double vitrage, donc bientôt bonnes à changer et une autre source de déperdition thermique...

Les murs sont en parpaings + isloation 6cm + brique creuse. si je somme les résistance thermiques de ces éléments, j'obtiens l'équivalant d'un murs de parpaings avec une isolation de 7.5 cm. donc ça me parait pas trop mal comme paramétrage.

Les fenêtres sont bien en 4/6/4 bois (d'autres personnes ont regardé à vue d'œil) mais la buée par endroit, ça devrait se voir quand on inspecte bien. Par contre qu'elle incidence ça a sur le coef U ??? sur le DPE il est indiqué 2.8.

[invite732aa80a]

Comme Patrick222, on peut se demander pourquoi thomas1230 n'a pas poussé plus loin l'inspection de cette maison avant l'achat.

En fait, s'il est passé par une agence immobilière, c'est cette dernière qui aurait dû le conseiller (obligation professionnelle, code du commerce sauf erreur).

Devant le notaire, c'est souvent trop tard, surtout s'il ne se borne qu'à "enregistrer" le compromis de vente, alors qu'il a le devoir d'expliquer à l'acheteur "non-sachant", et préalablement à l'acte, tous les tenants et les aboutissants et autres particularités de la vente immobilière.
Oui mais au risque de rater l'affaire et ses émoluments ?
Pourtant, "c'est un généraliste du droit ayant une vision globale des problèmes juridiques. Il intervient dans l'ensemble du domaine juridique et fiscal ce qui le rend naturellement compétent pour sa fonction de conseil des clients."


Un bon avocat consciencieux saurait vite assister thomas1230, à un coût abordable, pour mettre tous ces professionnels (agence immobilière, diagnostiqueur DPE, notaire) face à leurs responsabilités.

En effet, le même document que tu cites stipule aussi, page 6, que (www.logement.gouv) :
"Toutefois, le DPE peut constituer un élément du choix du logement ou de négociation du prix pour le candidat acquéreur ou le candidat locataire qui a pris la précaution de demander à le consulter avant la signature de l'avant-contrat ou du bail.
Si les informations données par le DPE ne correspondent pas à son attente, le candidat acquéreur peut d'autre part faire jouer le délai de rétractation : il peut, en respectant le formalisme prévu à cet effet, revenir sur son engagement dans le délai de 7 jours à compter de la notification ou de la remise de l'avant-contrat.
Si le DPE n'est pas annexé à la promesse de vente ou au contrat de location, cela ne remet pas en cause la validité de l'acte de vente ou du contrat de location. Toutefois, si l'acquéreur ou le locataire apporte la preuve d'un préjudice qu'il aurait subi du fait de la non communication du DPE, il peut demander au juge des dommages et intérêts.".

Or cette notion de préjudice est bien plus vaste que certains le pensent.
En lisant attentivement le texte que tu cites, rien n'empêche l'acquéreur de se retourner uniquement contre le diagnostiqueur :
" Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du vendeur ou du propriétaire bailleur. "
... et contre le diagnostiqueur ? Tout est possible.
De ce fait, on peut penser que bien des diagnostiqueurs n'ont pas pris toute la mesure des risques qu'ils encourrent en cas de légèreté dans leur travail.

Ainsi pour réduire ce risque, de la même manière que les architectes ont obligation de se maintenir personnellement en formation continue, le diagnostiqueur DPE est obligé, par les textes qui dictent sa ligne de conduite professionnelle, de maintenir ses connaissances à jour ; il doit être bien conscient qu'il s’engage à exercer sa mission conformément aux règles de l’art qui comprennent l’ensemble de la réglementation et de la pratique en vigueur au moment de l’exécution des études ou des travaux.

(cf. " La méthode de Calcul des Consommations Conventionnelles dans les Logements -> 3CL (Calculs des consommations conventionnelles dans les logements ", page 29 / 33 : " Les valeur proposées restent à valider par le groupe de travail. " ; " Tarifs et abonnement L’actualisation devrait se faire annuellement à partir des données fournies par l’Observatoire de l’Energie. " ; etc. ...)

2 guides lèvent toute ambiguïté : les diagnostiqueurs scrupuleux ont finalement beaucoup à faire en préparation, puis sur site et enfin à la rédaction du rapport.

1. Guide_proceduresidentification V1_040407.pdf
2. Guide_recommandations-V2-21-03-07.pdf

S'il y a un "loup", ce que le juge retiendra probablement :
" L’article L. 271-6 vise les opérateurs qui réalisent les états. Il s’agit de fiabiliser les prestations apportées par ces opérateurs (les « diagnostiqueurs ») afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles."
CQFD

Le mieux est donc que chacun effectue, complètement, son travail de professionnel et que l'acheteur ne se fasse pas léser au final.
Non ?

[invite26cd91f7]

Comme Patrick222, on peut se demander pourquoi thomas1230 n'a pas poussé plus loin l'inspection de cette maison avant l'achat.

tout simplement car à l'époque je n'y connaissait rien en isolation. Je me suis donc fié au DPE qui stipulait que le logement était correct (1 seule recommandation indiquée à la fin du DPE concernant un changement de VMC)...

c'est après le premier hiver que je me suis inquiété de la différence énorme entre la consommation indiquée sur le DPE et la réelle et que j'ai chercher à comprendre

Un bon avocat consciencieux saurait vite assister thomas1230, à un coût abordable, pour mettre tous ces professionnels (agence immobilière, diagnostiqueur DPE, notaire) face à leurs responsabilités.

j'ai pas encore reçu de message par mp de ce type. Je suis ouvert à toute propositions...

en l'occurrence ici, il n'y a pas je pense de faute du notaire et il n'y a pas eu d'agence immobilière. Je reste à 100% sur le "diagnostiqueur"

" Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du vendeur ou du propriétaire bailleur. "
... et contre le diagnostiqueur ? Tout est possible.

oui j'en suis convaincu depuis le départ. Ce texte est assez clair (une fois n'est pas coutume)

2 guides lèvent toute ambiguïté : les diagnostiqueurs scrupuleux ont finalement beaucoup à faire en préparation, puis sur site et enfin à la rédaction du rapport.

1. Guide_proceduresidentification V1_040407.pdf
2. Guide_recommandations-V2-21-03-07.pdf

il manque les liens.

Merci de les donner ça peut servir...

Le mieux est donc que chacun effectue, complètement, son travail de professionnel et que l'acheteur ne se fasse pas léser au final.

oui c'est mieux !

[invite52b1ea41]

La lecture attentive des textes règlementaires engagent totalement la responsabilité du diagnostiqueur.
Le point crucial du diagnostic est le DESCRIPTIF du bien réalisé par le diagnostiqueur.
Si ce descriptif est incomplet ou erroné, la responsabilité du diagnostiqueur est totalement engagée.

Par ailleurs, à plusieurs reprises, dans ces mêmes textes règlementaires, il est fait mention de l'utilisation possible d'outils permettant les évaluations correctes des caractéristiques contribuant au descriptif.( notamment thermometres infra rouge ).
Le législateur n'a donc pas limité la réalisation du diagnostic à une liste de cases à cocher...

Or on constate que pour des raisons "d'abattage" et de concurrence sur les coûts, la plupart des diagnostiqueurs ne sont équipés que .....d'un briquet, d'un metre laser ( gadget impressionant et peu couteux ) et du "doigt mouillé" pour l'hygrométrie..

Si le DESCRIPTIF est erroné, l'assurance professionnelle ne couvrira pas le sinistre pour défaut de mise en oeuvre des moyens de contrôles indispensables.

Un tribunal appellé à juger de la chose pourra stigmatiser:
- la responsabilité du diagnostiqueur,
- mais également celle de l'agence immobilière si elle a conseillé le dit diagnostiqueur au vendeur ( manquant dans ce cas aux règles de la profession, qui stipule qu'une agence immobilière ne peut préconiser de services annexes de quelque sorte que ce soit.)

Il me semble enfin que, sans même s'appuyer sur le DPE, le vendeur pourra être appellé également en responsabilité pour vices cachés, même si il les "ignore" ( comme c'est le cas pour d'autres biens).
Libre à lui de se retourner alors contre l'agence et le diagnostiqueur !

Conclusion:
Si vous avez besoin d'un DPE, exigez que le diagnostiqueur soit équipé des moyens de métrologie et de contrôles indispensables:
soit au minimum d'un hygromètre ( humidité relative, point de rosée..) et d'un thermométre infra rouge.
Il est toutefois préférable de pouvoir faire appel à une camera thermographique infra rouge, qui fera apparaître les désordres du bati: désordres d'isolation, désordres d'etancheité a l'air, désordres hygrométriques infiltrations, condensations internes, fuites d'eau.

Pour ma part je réalise tous les DPE avec une valise de contrôle de près de 10 000 €. (dont hygromètre, mesure de point de rosée, thermomètre laser, évaluateur de lame d'air de double-vitrage, metreur laser, double mètre, boussole, camera thermographique infra-rouge )
J'effectue systématiquement un balayage thermographie infra-rouge.
Pour autant mes tarifs restent comparables aux offres du marché, et je n'ai pas le sentiment d'exercer mon activité de façon anormale

Dans le cas de détection de désordres, je réalise en complément du DPE, si le client le souhaite, un constat thermographique gravé sur CD reprenant les thermogrammes commentés des désordres constatés.
De cette façon, le vendeur se met à l'abri des recherches en vices cachés.

Le constat thermographique est également un excellent moyen pour un acheteur ou un locataire de se prémunir à l'encontre d'un vendeur ou d'un bailleur.

[Philou67]

Faut-il en conclure que l'essentiel des DPE devraient être exécutés en hiver ?

[invite52b1ea41]

Faut-il en conclure que l'essentiel des DPE devraient être exécutés en hiver ?

Non!
Un balayage thermographique pour isolation peut se faire en intersaison :
- On réalise le controle tot le matin après une nuit claire de préférence.
La température nocturne a créé un écart généralement suffisant, et l'inertie du batiment ne crée pas de gêne.
- On demande au client de surchauffer ( 22 23 °) quelques heures avant le controle.

D'autre part, les défauts d'etanchéité à l'air et les desordres hygrométriques apparaissent m^me avec de faibles écarts de températures.

Ceci dit, il est évident que plus l'écart intérieur/extérieur est important, plus la mise en evidence est flagrante..

[Philou67]

C'est qu'en même difficilement applicable, vu que le DPE est prévu comme un élément déterminant pour la vente d'un bien immobilier, qu'il doit être récent et que les ventes ne se font pas toutes au printemps...

[invite52b1ea41]

C'est qu'en même difficilement applicable, vu que le DPE est prévu comme un élément déterminant pour la vente d'un bien immobilier, qu'il doit être récent et que les ventes ne se font pas toutes au printemps...

1/ Un diagnostic de performance energétique est légalement valable 10 ans, et n'a donc pas l'obligation d'être récent.
2/ Un DPE fait en dehors de l'obligation ( hors vente ou location ) ouvre droit à crédit d'impôt de 5O%. Il y a donc tout intérêt à s'y prendre en avance...
3/ Comme je l'ai expliqué auparavant, même hors période de chauffage, les désordres peuvent être mis en évidence avec des écarts de températures relativement faibles.
4/ En plein été, on inversera l'analyse: un défaut d'isolation fera apparaitre des échauffements anormaux des parois . De même pour les désordres de ventilation ou d'hygrométrie/infiltration.
5/ L'idée couramment répandue selon laquelle la thermographie est une activité hivernale provient du fait que la plupart des travaux de thermographie exécutés en France par des cabinets spécialisés ne débouchent pas que sur le constat des désordres, mais impliquent l'utilisation de la thermographie avec logiciels pour la réalisation de calculs précis des coefficients de déperditions de parois.
Dans de telles conditions, les controles doivent se faire impérativement "en condition" donc pendant la saison de chauffe et de préférence dans les conditions les plus difficiles.
En Allemagne, aux USA, dans les pays scandinaves, l'usage de la thermographie de constats est beaucoup plus répandue que chez nous, ou ce type de prestation reste "élitiste"et généralement peu abordable.

[invite80eff4f1]

En ce qui me concerne, je suis acheteur d'un logement et je souhaite contester le diagnostic qui classe le logement en F alors que j'ai besoin au moins d'un D pour pouvoir bénéficier du prêt 1% logement (nouvelle réglementation).
C'est assez atypique comme démarche par rapport à l'approche habituelle dans ce forum, mais je pense que de + en + d'acheteurs vont avoir ce problème.
Dans mon cas, on a l'impression que le diagnostiqueur a voulu "se couvrir" en donnant une note très basse. Or l'analyse des consommations électriques réelles du vendeur révèle une consommation de 114,85 kwh/m²/an, c'est à dire plutôt dans le bas d'une étiquette énergétique C ! (91 à 150 kwh/m²/an)
D'après des infos glanées sur internet, le diagnostic peut se faire selon "une méthode approuvée par le ministère OU BIEN sur la base des consommations constatées sur 3 années".
Quelqu'un peut-il me confirmer cette info et m'indiquer quelle procédure je dois suivre pour faire modifier le diagnostic ?

[invitee45b4160]

bonjour,
n'oubliez pas de convertir les kWh electriques consommés (energie finale) en énergie primaire (x 2.58) pour le DPE...

[invite80eff4f1]

Merci pour cette précision.
Evidemment, dans ces conditions je tombe dans le E (mieux que le F mais insuffisant pour la réglementation qui impose le D pour l'octroi du prêt 1%).
Mais je ne comprends pas la raison de cette multiplication ?
Le but c'est bien de déterminer la consommation des kwh/m² et par an. EDF nous ferait-il des cadeaux dans le calcul de notre consommation ? Je n'ai jamais eu cette impression....
Pourriez-vous me communiquer les textes de référence en la matière auxquels je pourrais me référer ?
Merci pour votre aide.

[invitedca95151]

C'est les kWh Energies Primaires qui sont important. Donc les consommations sont toutes ramenées en kWhep quelle que soit l'énergie

Ce coefficient prend en compte une partie des déperditions. Le coefficient de 2.58 pour l'électricité veut dire que pour fournir un kWhef (l'énergie qui arrive chez vous) il faut 2.58kwHep au départ de la chaine. Il y a donc 1.58kWh de perdu....

a savoir que le bois et le fioul ont un coef 1 (mais le fioul a une mauvaise note pour le CO2)