retour sur investissement:comment compter?

[yves35]

bonjour,

depuis peu conseiller syndical dans une grosse copropriété, j'ai à convaincre mes collègues (et ensuite l'A.G...) du bien fondé comptable des travaux d'économies d'énergie.

Je cherche à rassembler et ensuite à assembler logiquement les éléments du raisonnement .

Rien ne s'oppose à ce que ce raisonnement soit transposable pour un projet individuel.

Quelques éléments déjà:
1- il y a un temps de retour . Contrairement à des dépenses de jardinage, gardiennage ,etc... le surcoût initial au bout d'un certain temps est effacé et génère un coût d'usage inférieur à ce qu'on aurait payé si on n'avait rien fait.
2- il faut prendre en compte le prix d'achat + les frais de maintenance sur la durée de vie prévisible et mettre en regard avec les économies financières cumulées sur cette même durée.
3- la "barrière du cash" : il y a des copropriétés financièrement fragiles qui n'ont pas la trésorerie ni la capacité d'investissement . Dans ce cas le recours à l'emprunt permet de financer l'investissement . Il faut ajouter le coût du crédit à l'investissement matériel ,ce qui allonge un peu le temps de retour .

Le sujet n'est pas économique ,mais comptable et le but est d'aider à prendre des décisions" hors émotions" . Je pense que ce n'est pas hors thématique du forum

yves
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[pkdick2]

Bonjour,

Il faudrait aussi en compte la hausse du prix de l'énergie, avec des scénarios optimistes et pessimistes. Cela réduit considérablement les temps de retour sur investissement et c'est souvent oublié dans les calculs simples.

[invite6a51a5dd]

Salut Yves,

Tu te lances dans un sacré chantier!

Quelques pistes à exploiter:

Pour ceux qui s'imaginent devoir vendre avant le temps de retour sur investissement, il y a un impact sur la valeur du logement. Impact lié au changement de DPE qui est plus ou moins prononcé mais aussi impact du fait que les travaux aient été fait, l'acquéreur sait qu'il n'a pas à réserver dans son enveloppe de quoi payer un probable appel de charge pour ces travaux.

Il y a parfois des fenêtres d’investissement à ne pas rater: les travaux qu'on nous incite à faire ajd avec les aides pourraient demain ne plus bénéficier d'aide et éventuellement être rendus obligatoires.

Selon la région, les occupants, ... il ne faut pas hésiter à prendre en compte les problèmes de chaleur estivale contre lesquelles ces travaux pourraient lutter. Économisant l'installation et le coût de climatiseurs.

Pour le coût de l'énergie, ça dépend de celle qui est utilisée ajd. Si c'est fioul/gaz, les courbes sont difficile à anticiper à court/moyen terme. A 20 ans on ne prend pas trop de risque en disant que ça va fortement augmenter. Mais à 2, 5, 7 ans, tout est envisageable!
Pour l'électricité, en revanche, la lisibilité est bien meilleure et est sans doute révélatrice de la tendance long terme pour toutes les énergie "fluide" (je met de côté les bûches et plaquettes dont la cotation n'est pas aussi directement corrélée aux autres énergies).

Dans le retour sur investissement il faut tenir compte des travaux de rafraichissement induits. Si on parle d'ITE par exemple, si un ravalement de façade est prévisible à échéance de 10 ans par exemple et que le dernier date d'il y a 10 ans, il faut décompter la moitié de son montant du reste à amortir à ce moment là....
Même raisonnement pour un changement de chaufferie, de menuiseries, ...

En terme de raisonnement, je commencerais par convaincre les gens qu'il faudra y passer tôt ou tard et ensuite démontre que le plus tôt sera le mieux (si c'est le cas). Genre faire une réunion pour faire valider le fait que "un jour faudra le faire" et qu'il faut maintenant déterminer "quand est le meilleur moment" et ensuite faire une réunion pour présenter différents scénario investissement maintenant, dans 2 ans, 5 ans, 10 ans... Et faire un QCM!.

A+

Vincent

[Marcoffee]

Bonjour,

Il y a des chances qu'avec le renchérissement de l’énergie il y est aussi celui des matériaux, faire les travaux plus tard coûtera plus cher.

[A voir en vidéo sur Futura]