Travaux embarqués - Isolation toiture - art R. 131-28

[yoyo333]

Bonjour à tous,

Dans le cadre d'un projet de remplacement de toiture pour une copropriété, l'obligation de procéder à l'isolation de la toiture nous a été avancé par le seul et unique propriétaire du dernier étage. Je précise que la copropriété compte un appartement par étage, et que le chauffage est individuel.

Aussi, cela me semble paradoxal de faire financer une isolation en sus du remplacement de la toiture par l'ensemble de la copropriété, qui elle a été votée, alors même qu'un seul propriétaire en bénéficierait. A noter que la demande de travaux d'isolation émane de ce propriétaire, qui avait déjà été avancée l'année dernière, ce à quoi on avait déjà répondu que ça devait logiquement faire l'objet d'un devis séparé et ne concernait pas à juste titre la copropriété. Mais cette loi, semble lui donner des arguments pour qu'on sponsorise son isolation...

Aussi, parmi les dérogations à cette obligation, le motif économique peut être utilisé, notamment en ce qui concerne le "Temps de Retour sur Investissement (TRI)" qui doit inférieur ou égale à 10 ans. Et là encore je me pose la question sur comment pourrait-on calculer dans notre configuration ce "TRI", alors que le chauffage est individuel et qu'un seul copropriétaire profiterait d'une amélioration thermique. Autrement, aurais-je dû/pu demander une participation à la copropriété lors du changement de mes fenêtres et ma porte palière, visant à améliorer l'isolation thermique de mon appartement...?? Ma dernière phrase étant bien sur ironique...

Mon raisonnement se veut sensé, mais je suis preneur d'avis ou d’expériences, qui m'éviterait d'avancer maladroitement mes doutes à l'ensemble de la copropriété dont le propriétaire à l'origine de la demande.

A vous lire,

Cordialement,

Yoyo333
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[froglock]

Bonjour,

Je ne suis pas un expert mais une recherche rapide sur le net m'a permis de trouver ceci : https://www.maison-et-travaux.net/qu...e-copropriete/

Le toit fait partie des parties communes de la copropriété. Tous les travaux effectués à ce niveau ont aussi pour objectif de préserver l’intégrité de l’immeuble. Par conséquent, les travaux d’isolation de toiture incombent aux copropriétaires et au syndicat. Ce qui signifie que le coût des travaux doit être à la charge de tous les copropriétaires. Certes, l’isolation de la toiture peut paraître peu profitable aux occupants du dernier étage. Toutefois, les économies réalisées par les travaux profiteront à tous les habitants de l’immeuble. En fait, la chaleur s’échappe et monte à travers les planchers. Par conséquent, si l’appartement au-dessus est bien chauffé, la chaleur de celui d’en dessous s’échappera moins. Quoi qu’il en soit, la facturation des travaux sera départagée en fonction des quotités, autrement du nombre de quotes-parts de chacun.

Fred.

[yoyo333]

Merci pour ce partage ! Ok, il reste a voir dans notre cas, si les dérogations seront de nature à rendre l'obligation pour la copropriété caduque.

[agitateur]

Mon raisonnement se veut sensé

Hélas il n'est pas forcément censé.
SI il faut isoler la toiture pour atteindre un minimum légal, tout le monde paye.
Si c'est satisfaisant légalement ce jour, le vote l'emportera.

A signaler un point important:
Il sera IMPOSSIBLE de louer une passoire thermique F ou G dans qq années.
Si les diagnostics des apparts sont mauvais, autant faire isoler maintenant que payer 2 fois.
Si le logement supérieur devient inlouable dans 3 ans, l'iso toitue sera une charge copro, sans doute. Come seront une charge copro un ravalement façade avec ITE, et / ou un changement des fenêtres partout ( y compris la tienne que tu aurai déja changé toi même )

[A voir en vidéo sur Futura]

[yoyo333]

La loi l'obligeant pour la toiture, nous n'auront pas le choix, que ce soit "satisfaisant" ou pas. Je comprends les dispositions à venir pour la location, mais à ce jour le changement de fenêtre n'est pas régit par la loi, et ça reste une initiative individuelle ou au mieux une volonté commune, pour peut être rationaliser les couts et permettre à chacun d’améliorer son diagnostique énergétique, et cela que si la finalité reste de louer son bien...

Cela est sensiblement différent d'une obligation d'isolation pour la toiture dont le seul et principal bénéficiaire restera le propriétaire du dernier étage. En l’occurrence je vois pas comment le propriétaire du RDC verra son effort financier lui apporter une quelconque amélioration thermique suite à la l'isolation de la toiture, trois appartements plus haut... Je trouve l'obligation déséquilibré et quelque peu injuste.

Autrement et en suivant cette logique, j'aurais dû faire financer proportionnellement, comme je disais plus haut, mes fenêtres et ma porte palière à l'ensemble de la copropriété, pour l’amélioration que cela apporte à mon appartement et quelque part à l'immeuble également...

[lucienpel]

Bonjour

si on suit votre logique les habitants du rez de chaussée ne devrait, par exemple , pas participer à la peinture
de la cage d'escalier or il est dit :

<la réfection des marches, les frais de nettoyage régulier et l'éclairage des escaliers sont des charges communes réglées par tous les copropriétaires -
qu'ils les utilisent ou pas – >

Cdt

[yoyo333]

Le RDC et son palier de porte fait partie de la cage d'escalier et des communs, pourquoi m'attribuez-vous une logique qui n'est pas la mienne...

[agitateur]

Autrement et en suivant cette logique,

les logiques personnelles sont peu appropriées aux copro.

Tout ce qui concerne l'intégrité du bâti est à payer au tantième. Le cas d'une réfection de toiture pour l'intégrité hors eau par exemple.
Ce qui relève de l'usage lié au logement doit être plus finement réparti. Comme un ascenceur à zéro € pour un RDC par exemple ( sauf si le rdc dessert un sous sol pour cave, parking, poubelles, etc...)

Sinon, l'article a été abrogé, et un nouveau code vient de sortir il y a 2 mois. Ceci dit, vu la tendance sur les obligations en thermique, ça m'étonnerait que ça aille vers une assouplissement....
Qu'en pense le syndic ?

[yoyo333]

les logiques personnelles sont peu appropriées aux copro.

Oui c'est bien pour ça dans mon premier message, que je précisais ironiser la-dessus dans mon premier message.

J'ai vu que l'article que je cite est effectivement abrogé, mais l'article a été réécrit à l’identique, seul sa référence change :

https://www.circulaires.gouv.fr/code...TI000043819421

En l’occurrence ça reste d'actualité. Je sais ce qui incombe à la copropriété et je n'ai jamais remis en question cela. Aujourd'hui il s'agit de financer l'isolation du voisin du dernier étage selon la loi, alors même que les étages inférieures ne verront sans doutes pas leurs factures de chauffage diminuer. Que la toiture soit remise à neuf, comme cela a déjà été voté il 3 ans, oui ok. Des devis ont même été fait, et c'est le premier intéressé et concerné, le propriétaire du dernier étage, qui après une réparation qui est toujours effective, a décidé de ne pas poursuivre dans l'immédiat le discussions avec les différentes entreprises...

Le syndic est bénévole, et actuellement le propriétaire du dernier étage. Il cherche d'ailleurs à s'en débarrasser pour gérer ces travaux, et faire appel à un syndic pro ou une équivalence comme Matera. A noter que j'ai fait quelques recherches après l'orientation donnée plus haut par Froglock, et j'ai vu que cette situation et l’incompréhension que suscite cette obligation n'est pas nouvelle dans les copropriétés. A priori le refus de financer ces travaux par la copropriété, c'est deja soldé par un procès perdu par ces derniers.

[agitateur]

A ma connaissance ( perfectible et plus - c'est pas mon job - j'ai juste été copro avant en dernier étage duplex sous toiture justement...)...
Quand le remaniement de la toiture s'effectue sur plus de 50%, il y a obligation de revoir l'iso, ou en tout cas de la mettre à des "normes" correspondants aux textes....

Dans une copro peu haute ( je ne parles pas de 8 étages, hein ) le toit isolé profite quand même un peu à tous. Et à peu de frais, pour être honnête, surtout si lié à une réfection toiture générale.
Imagine qu'on fasse une réfection de l'iso du sol ( pas envisageable sauf si sous sol ), il serait légitime aussi que tout le monde paye, et pas seulement les habitants rdc.

De toute façon, il vaut mieux le faire maintenant en groupé que dans qq années, obligé, ce qui sera au global 2 fois plus cher.

[yoyo333]

Oui, j'entends et je pense qu'on aura pas trop le choix...Donc je vais prendre ca comme un éléments de valorisation à terme pour la copro. Reste à voir combien tout ca va couter