Quel chauffage choisir pour une maison de 3 appartements ?

[Ulyssesourd]

Salut à tous,

D'abord meilleurs voeux pour 2012 !

J'ai une maison individuelle qui comportait 2 appartements (2 compteurs EDF existants), Que je désire la vendre en 3 appartement puisque j'ai aménagé les combles en appartement.
Actuellement j'ai une chaudière bois + BT + fioul. Bonne isolation (DPE fait : classe D environ 210kWh.m².an tout compris)

Donc si je vends en lots (parce que je n'arrive pas à la vendre en 1 lot ... ) Quel mode de chauffage dois je choisir à savoir : c'est un chaffage commun divisé au centièmes par rapport a la surface de chaque lot, sa disposition et à la valeur du DPE qui sera fait prochainement.

Donc je vais vendre la chaudière bois et BT et remplacer la chaudière fioul de 30 ans. Mais par quoi ? 2 possibilités : Un chaudière fioul à condensation ou à basse T° OU une chaudière à gaz à condensation ou à basse T° ? Surtout pas de pellets (trop cher et approvisionnement ) ni Electricité (c'est encore plus cher !)

Normalement je garde le fioul comme combustible mais le problème est que si un potentiel acheteur voit que c'est du fioul, il fuit ! C'est pschycologique !! aussi un pb d'approvisionnement...

Et pour le Gaz, il faut que je fasse raccorder au réseau (j'avais un raccordement mais il a été coupé car le tuyau a été arraché lors des travaux par une mini pelle...en plus il est très vieux...) donc frais supplémentaires...

Et vous qu'en pensez vous ? Et condensation ou pas ? (moi je sais que la condensation est inutile pour un chauffage par radiateurs)

Installation très rapide : Fioul car il suffit de remplacer la chaudière actuelle.

Alors ... je prends quoi ???

A+
-----

[Mickele91]

Bonjour Ulysse et meilleur voeux également !....

Si le fioul fait fuir, comme tu le dit, il me semble que la meilleure des solutions est le gaz...

Si tu l'as à disposition dans ta rue, personnellement, c'est ce que je ferais...

Quant au type de chaudière, si ton retour chauffage est inférieur à 55°C une condensation tiens la route...mais le prix ne sera pas le même qu'une basse température...

Cordialement

[Ulyssesourd]

Bonjour et merci pour ta réponse rapide.

Oui mais le fait de raccorder au réseau coute cher sans compter l'installation de la chaudière...

J'ai vu quelque part que le prix du combustible GAZ est la plupart du temps plus cher que le fioul...Est ce que dans l'avenir le gaz va "rattraper" le prix au kWh de celui du fioul ?

Et je n'oublie pas l'abonnement gaz, et comment cela marche si un abonnement GAZ pour 3 appartement et lorsque je ne serai plus proprio ? Un syndic ?

A+

[Mickele91]

Re,

Oui mais le fait de raccorder au réseau coute cher sans compter l'installation de la chaudière...

Cela a un coût...mais d'un autre côté, si les clients potentiels sont "terrorisés" rien qu'à la prononciation du mot "Fioul"....le risque c'est que tu ne vendes pas plus ta maison scindée en trois...qu'en un seul bloc...

Pour moi, le prix du gaz de ville (pas le butane) est aujourd'hui le combustible le moins cher après le bois...qu'en sera t-il dans 5ans ?....nul ne le sait...

Et je n'oublie pas l'abonnement gaz, et comment cela marche si un abonnement GAZ pour 3 appartement et lorsque je ne serai plus proprio ? Un syndic ?

Oui, ils seront co-propriétaire...comme dans un immeuble....

Cordialement

[A voir en vidéo sur Futura]

[SK69202]

Bonjour.

Faire comme la majorité des bailleurs, 4 convecteurs électrique à 50 € par appartement et c'est vendu.

@+

[inviteb96c99f1]

Bonjour,

si le fioul fait fuir, les convecteurs aussi !
Surtout si le réseau et radiateurs sont déjà en place.

[Ulyssesourd]

Il y a aussi une possibilité de poser un poele par appartement ... Donc si je laisse le fioul + pré-installation poele dans chaque appartement, cela ferait l'affaire, non ?
Si oui, comment on calcule la conso du fioul si un appartement utilise principalement le poele comme chauffage et si un autre pas de poele et fioul principalement ?
Y a un compteur chauffage qu'on raccorde sur chaque radiateur ? Diviser le reseau en 3 parties est possible si je sors encore des euros de ma poche ...

[Mickele91]

Bonjour,

Il y a aussi une possibilité de poser un poele par appartement ... Donc si je laisse le fioul + pré-installation poele dans chaque appartement, cela ferait l'affaire, non ?

Ouais !...alors là attention Ulysse...parce qu'il va te falloir réaliser 3 conduits de fumées différents...un pour chaque appart....car légalement, sauf erreur de ma part, tu ne peux pas raccorder deux cheminées à bois sur le même conduit....

Et trois conduits....calcule bien ton "affaire"....mais à mon avis la chaudière à gaz basse température et sa canalisation ne te côutera pas bien plus cher....

Sans compter que le bois c'est une contrainte et que tout tes acquéreurs potentiels, ne l'apprécieront pas de la même manière...

Y a un compteur chauffage qu'on raccorde sur chaque radiateur ? Diviser le reseau en 3 parties est possible si je sors encore des euros de ma poche ...

Dans les immeubles qui ont un chauffage collectif, je sais que lorsque les copros le décident, il est possible d'installer des compteurs de chaleur individuels....ne me demande pas à quoi cela ressemble...je n'en ai aucune idée....

Cordialement

[Ulyssesourd]

Ok pour les poeles c'est l'affaire des futurs acquéreurs. Bon je vais partir sur le GAZ, je vais essayer de marchander avec GAZ de France qu'ils prennent en charge les frais de raccordement car je vais les faire comprendre il y aura 3 nouveaux clients chez GAZ de France...bref je vais essayer...

Sinon je prends le fioul.

Reste le choix d'une chaudière ...

Je vais donc prendre une chaudière basse T° et surtout pas une condensation car le reseau actuel ne permet pas une bonne condensation et en plus le bruit d'une condensation est + elevée qu'une basse T°, de même pour l'entretien et les pièces de la chaudière.

La différence du rendement entre les 2 est de 8% si la condensation est au maximum sinon le rendement serait le même.
Le prix d'une basse T° est mopins cher qu'une condensation.

La marque de la chaudière ?? De dietrich ? ou je prends une "sous marque" puisque ce ne sera plus moi le proprio ??

A+

PS: j'aimerai avoir la marque du compteur de cauffage qu'on raccorde sur chaque radiateur ...

[invite12a2f583]

Bonjour Ulysse,

Je ne suis pas sur que le choix d'un chauffage collectif est le meilleur. Outre l'installation, il va falloir gérer ce chauffage (contrats d'entretien, intervenir en cas de panne, calcul des répartitions des charges ...). N'as tu pas la possibilité d'approvisionner chaque logement par une colonne montante gaz avec un compteur gaz puis de poser une chaudière gaz avec sortie ventouse ou de laisser le choix à chaque acheteur de choisir sa chaudière ?. Cette solution a l'avantage d'avoir un chauffage individuel. Plus cher au début mais plus de tranquillité après.

A+

[Ulyssesourd]

Salut

Oui il est possible de faire monter une colonne gaz pour chaque logement, mais alors il faut que le futur acheteur fasse les travaux lui meme s'il le desire donc c'est une piste.
Donc il faut que fasse quoi pour la colonne montante ? consuel ?

A+

[invite6a51a5dd]

Salut Ulyssesourd,

Je sais pas si je dis une connerie mais si tu peux diviser les 3 réseaux, pourquoi pas connement 3 chaudières d'appartement (et là effectivement, tu es le nouvel ami de GDF Suez)? Au niveau évolution des prix, théoriquement le gaz est indexé sur le pétrole pour le moment, donc ça ne diverge pas bcp.... Si on se concentre sur les réalités physiques, le gaz aurait plus d'avenir. Mais bon, la physique et l'économie ne jouent pas (toujours) la même partition!

Tu peux aussi panacher: laisser bois + fioul à l'appart du bas si la chaudière est à ce niveau, gaz individuel au milieu et en haut (ou électrique si pas fait). L'appart "bois" visera un public restreint mais bon, logiquement, ça devrait faire une installation avec une autonomie de dingue pour les connaisseurs ce qui est un bon argument de vente! (en passant, rubrique petites annonces de la maison écologique).

Infos compteurs: http://books.google.fr/books?id=Vpzk...trason&f=false

A+

Vincent

[Did67]

Surtout pas de pellets (trop cher et approvisionnement ) ni Electricité (c'est encore plus cher !)



A+

Pour le pellets : décoiffant !!!!

Comme il s'agit de ton bien, je te laisse avec cette idée erronnée, enfin absurde !

a) 2 kg de pellets = 1 litre de fuel (en PCI)

b) rendement des chaudières à pellets : supérieur à 90 % (du coté de 93 ou 94 dans les bonnes marques)

c) ma dernière facture (aout 2011) : 4,9 tonnes pour 1017 euros TTC livré. Moins de 45 cents l'équivalent du litre de fuel...

Calcule toi-même...

Ou regarde les courbes :

http://www.propellet.fr/indices-de-prix.html

ou là :

http://www.depv.de/startseite/marktdaten/pelletspreise/


Sans parler du fait que tu vas t'équiper pour 15 ans. Je te laisse jouer à Madame Soleil pour savoir quelle sera la ressource qui va devenir le plus rare et dont le prix va le plus flamber... Personne n'est devin, mais les indices long termes sur les 10 dernières années sont parlants. Ceci n'engage pas l'avenir. Juste pour penser l'inverse, que le fuel va baisser ou augmenter moins vite que le pellets, faut être un peu original !

[Did67]

En dehors de ça, effectivement le gaz naturel :

- les gisements sont bien plus importants que le fuel (enfin le pétrole)

- les américians vont se gaver pendant 10 ou 15 ans de leurs gaz de schistes (et tant pis pour leur environnement) et détendre le marché mondail ; la Russie va continuer à vendre pour gaver ses nababs et autres nouveaux riches...

Honnêtement, j'aurais l'intention d'acheter : en dehors de ça (pellets ou gaz naturel) je fuierais.

210 kWh/m² n'est pas une bonne isolation. C'est à la limite de l'acceptable aujourd'hui (même si 90 % du marché c'est ça ou pire)... (pour moi, une bonne islation commence vers les 100 kWh/m², la cible aujourd'hui étant le BBC avec 50 à 65 kWh/m² ; tout ce qui est nettement au-dessus va, à mon avis, perdre de la valeur car va devenir en l'espace d'une génération, difficile à chauffer). Ceci dit, il reste, heureusement pour toi, beaucoup de gens peu sensibilisés...

Ceci n'est que mon avis. C'est comme ça que je réagirais en acheteur potentiel. Si cela peut t'éclairer.

[invite12a2f583]

Bonjour,

Pour Did : Nous sommes dans le cas d'une vente donc l'acheteur peut entreprendre des travaux d'isolation. Le DPE n'est ni un guide ni un avis, c'est juste un constat à un moment précis. En plus, étant donné les incohérences relevées par un bon nombre d'acheteurs et de vendeurs, il est à prendre avec beaucoup de précautions.

Pour Ulysse : le consuel est la phase finale et c'est l'entreprise agréée qui va l'établir. Le mieux est de contacter GDF ou des entrepreneurs chauffagiste.

A+

[Did67]

Bien entendu. Mais le futur client aura tendance à déduire la valeur des travaux qu'il envisage du prix qu'il est susceptible d'accepter de payer... Sans parler du fait qu'il devra s'entendre avec les 2 autres...

Si en plus il se trouve face à une chaudière à fuel...

Encore une fois, c'est juste les réactions que j'aurais si j'envisageais un achat de ce genre...

[invite12a2f583]

Bonjour,

Il est vrai que le DPE est devenu un moyen de négociation dans une vente au lieu d'être un outil de réflexion pour des travaux. Dommage.
A+

[Ulyssesourd]

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

En effet, je ne pourrais pas mettre 40.000 Euros en isolation extérieure pour vendre 3 logements au même prix du marché !

Les 210kWh.m².an sont définis pour un chauffage au bois ET avec la surface habitable (240m² et 210m² carrez), j'ai discuté avec le gars du DPE c'est la surface loi carrez qui est prise en compte pour les calculs et si 100% de chaufage avec ma chaudière fioul actuelle, je serais à 125kWh.m².an et si je mets une chaudière neuve gaz à condensation, je passe à moins 100kWh.m².an !!! déja un gain de 110kWh.m².an en changeant la chaudière et le combustible...Mon isolation est : 30cm au toit + 5 à 7 au murs et 20cm dans les 3 planchers de la maison alors ne dites pas que c'est une isolation moyenne ...

Alors reflechissons : 210kWh.m².an représente 44100kWh.an ... et j'ai bien dit que je consomme 17stères/an soit 28900kWh.an pour 21°C intérieur et ECS compris alors où est l'erreur ? Loi carrez et l'energie bois est penalisée !! Il est vrai qu'en lisant ces 210kWh.m².an, j'ai rigolé !!

A+

[invite6a51a5dd]

Salut,

Mais comment c'est possible d'avoir une conso à 125kWh.m² en chaudière fioul et 210 en chaudière bois pour le même bâtiment?????

T'as fais une habillage pierrer et il a pas vu qu'il y a une porte sur ta chaudière? Il croit que c'est une cheminée ouverte avec un bouilleur????

ça me fatigue pour l'année de lire des conneries comme ça.... Le DPE, pourtant, au départ, c'était une bonne idée...

A+

Vincent

[Ulyssesourd]

Il parait que le l'energie bois est penalisée...
Car j'ai fait un DPE via internet avec 2 energies différentes et bien le resultat est bien différent entre les 2 energies ...
Et je ne sais même pas pourquoi ...
De toute façon je devrais refaire les DPE pour chacun des 3 logements et on verrait bien (s'il se trouve qu'il y a erreur avec le 1er DPE, le diagonisteur aura du mal à m'expliquer la différence !!!)

[Mickele91]

Bonjour Ulysse,

Il parait que le l'energie bois est penalisée...
Car j'ai fait un DPE via internet avec 2 energies différentes et bien le resultat est bien différent entre les 2 energies ...

C'est bien possible, ce qui est regrettable, c'est que ce n'est pas la consommation réelle du logement qui est jugée...mais le type d'énergie et la nature de l'appareil dont il est équipé....

L'exemple flagrant tu l'as sous les yeux, lorsque tu nous dit qu'en chauffage au bois on t'accorde un 210kWh.m2.an....au fuel, un 125kWh.m2.an....une gaz à condensation un 100kWh.m2.an.....et si tu te collais une PAC Air-eau, si ça se trouve tu aurais le label BBC !.....

Difficile de ne pas penser que le bois....n'est pas le bienvenu !.....

Cordialement

[Did67]

Le DPE est en "énergie primaire".

Il semblerait - je n'ai pas vérifié - que les chaudières à bois soient gravement pénalisées, dans les logiciels "normés", par un rendement très faible (aussi bas que 30 %, selon le type de chauidère, ai-je lu).

Tes chiffres semblent indiquer que la maison "perd" environ 100 kWH/m².an, ce qui est effectivement, pour de l'ancien, une bonne isolation.

Mais pour compenser cela, le logiciel estime qu'il faut consommer 110 kWh/m².an de PCI avec du fuel, plus de 200 kWh/m².an de PCI avec du bois...

Je serais curieux de savoir comment ils traitent le pellets (dont le rendement est, de façon avérée par les organismes certificateurs, équivalent au fuel !).

C'est donc bien la méthode de calcul de l'energie primaire supposée être consommée qui "bugge".

Comme pour la classification des appareils électro-ménagers ou la consommation "conventionnelle" des voitures, c'est théorique mais unifié pour permettre une comparaison. La consommation réelle depent ensuit de la façon dont on "conduit" son chauffage...

[Did67]

et si tu te collais une PAC Air-eau, si ça se trouve tu aurais le label BBC !.....

Heureusement, non ! L'électricité, en énergie primaire, a un coeff de je ne sais plus 2,58 ou quelque chose comme ça... La PAC, avec un COP de 3, devrait ramener cela aux environs de 100 kWh/m²/an en énergie primaire : besoin de 100 x 2,58 en EP donc consomme 258 ; selon le COP, cela serait ramené à 80 ou 90...

Il faut bien admettre qu'on parle là uniquement énergie. Pas du tout effet serre, ni déchets, ni CO² d'origine fossile...

[Ulyssesourd]

Eh bien...La maison perd de la valeur par ce foutu DPE !!!

Donc pour tout résumer : je vais me raccorder au gaz et mettre une chaudière basse t°, refaire le DPE et une fois les 3 lots vendus, je ne serai plus proprio donc basta !!

A+

[inviteac7b7f50]

Bonjour tout le monde,

Tout d'abord, je vous souhaite mes meilleurs voeux pour cette nouvelle année 2012.

Ulyssesourd, dans ton cas, ce qui m'intéresserait le plus, c'est d'optimiser le prix de vente de ton bien.
Je suis d'accord que la solution actuelle de chauffage n'est pas "vendeuse", car les acheteurs ne souhaiterons pas alimenter une chaudière bois.
En ce plaçant du point de vue de l'acheteur, la solution idéale serait d'avoir des réseaux de chauffages séparés, chaque appartement disposant de sa propre chaudière. Dans ce cas, il faudrait privilégier le gaz car il ne nécessite pas de stockage contrairement au fioul ou au bois. Par contre, il faut investir dans la séparation des circuits et dans 3 chaudières (1 par appartement) + le raccordement gaz. Je ferrais chiffrer cette solution car cet celle-là qui sera la plus vendeuse.
L'autre extrême serait de remplacer simplement la chaudière fioul existante par une chaudière moderne sans toucher aux circuits. Pour ce qui est du type de chaudière, je ne pense pas que les acheteurs fassent vraiment la différence entre basse température, condensation,..... Cette solution a le grand inconvénient de ne pas résoudre le décompte du chauffage, ni de l’approvisionnement du fioul, entretien de la chaudière. A mois de garder un des appartements, il faudra qu'un des co-propriétaires s'en charge. Le décompte peut se faire selon des méthodes empiriques (pro-rata des surfaces, occupants, comme tu l'as décrit.....) mais les propriétaires sont liés entre-eux. Il faut également chiffrer cette solution car c'est celle qui te reviendra la moins cher.
Entre ces deux solutions, tu peux :
Palier au décompte "empirique" en séparant les circuits de chauffage par appartement (installer un compteur de chaleur à la base de chaque circuit), mais reste la question de l'approvisionnement. Egalement à chiffrer.
L'avantage du fioul est que les propriétaires ne sont pas liés par un abonnement au gaz qui représente quand même plus de 250€ par an/appartement, par contre il faut s'occuper de ravitaillement. C'est le prix du confort ! Si le gaz n'est pas utilisé pour la cuisson, cette solution perd de son intérêt.

Je ne suis pas certain que le fioul fasse fuir les acheteurs. Si j'étais acheteur potentiel, c'est plutôt le fait que le chauffage des appartements ne soit pas autonome qui me poserai un problème.
J'en tiendrais compte dans l'évaluation du bien.

Qu'en est-il du réseau d'eau chaude ? Est-il également commun ?

[Ulyssesourd]

Bonjour popof

Ce que tu as dit est exact et ce que je pensais. Je vais donc chiffrer les 2-3 solutions. Ce que je veux éviter c'est les abonnements par appartement.

Pour la cuisson ce n'est pas le gaz mais EDF.

Pour l'eau c'est indépendant car j'ai placé des compteurs d'eau (froide et chaude) pour chaque appartement donc un chauffe eau à serpentin commun et alimenté par la chaudière commune.

Mais après mes reflexions, je prefère changer la chaudière fioul par une neuve et vendre la chaudière bois qui couvrirait une partie des frais du remplacement. Mais j'aimerais trouver une solution pour "individualiser" le chauffage pour chaque lot, en utilisant une chaudière commune. Je recherche un type de "thermometre" qu'on fixe sur chaque radiateur (en fonte) pour relever les calories afin de faire un calcul exact des charges par lot. Sur ce fait, le futur proprio peut se sentir autonome et donc pouvoir "économiser" le chauffage à sa façon.

A+

[Did67]

Bonjour,

Il est vrai que le DPE est devenu un moyen de négociation dans une vente au lieu d'être un outil de réflexion pour des travaux. Dommage.
A+

Ben non : le DPE est bien un moyen d'informer le futur locataire ou acheteur sur la facture energétique à venir. Par ricochet, il "incite" les propriétaires à investir dans l'isolation, puisque cela va augmenter la valeur du bien...

C'est pour cela que c'est normé (pour que les "lettres" soient comparables).

Sous réserve que le DPE soit correct, c'est une bonne chose. Mais il n'est qu'informatif !

Autre chose est une véritable étude thermique, qui, elle, est purement technique et guide sur lanature des travaux, leur rentabilité, par où commencer... [même si les DPE comportent aussi des "conseils"]

[inviteac7b7f50]

Lorsque j'ai acheté ma maison et commencé la rénovation, tous les radiateurs (fonte) étaient équipes de "calindex". Cela se présentait comme un thermometre rempli d'un fluide qui s'évapore lorsque le radiateur chauffe. A noter que les appareils étaient plombés pour éviter tout démontage et changement de l'appareil ou rajout de fluide par l'occupant. Lors du relevé annuel, toutes les ampoules étaient changées et re-plombées.
Je suppose qu'il existe toujours encore des systèmes équivalent permettant un décompte par radiateur, mais il faut certainement que les produits soient normalisés, sous peine qu'un occupant remette en cause le décompte de chauffage.

Fait quand même attention de ne pas investir dans un système de comptage des calories par radiateur qui finalement ne conviendrait peut-être pas aux futurs propriétaires.
Est-ce que la séparation des circuits de chauffage est très compliquée (onéreuse) ?
Cela aurait l'avantage de mettre un compteur d'énergie par étage que l'on pourrait relever dans la chaudière qui est une partie commune.

Lorsque tu as rénové les combles, as-tu piqué que le circuit du 1er étage a beaucoup d'endroit ?

[Ulyssesourd]

même si les DPE comportent aussi des "conseils"

Alors non il n'y a pas de conseils sur mon DPE donc il n'y a rien à faire pour améliorer l'isolation, sinon changer la chaudière...

Donc virer le bois et mettre une fioul neuve ... --> gains entre 20 et 30% de combustible donc si actuellement j'ai besoin de 3000L au maximum ECS compris, je passe à 2100/2400 L par an pour 210m² théoriques, et commes les 3 lots font 70 , 70 et 45 m² (total 190m²) car les annexes et cage d'escalier qui ne seront plus chauffés...Donc la consommation approchera vers les 1900L/an.

Donc les lots de 70m² auront une facture energique de 700€/an et le 45m² 450€/an en moyenne.
Si on reflechit un peu : pour le gaz, il y a un abonnement de 250€/an pour chaque lot, et la conso gaz de 100kWh.m².an revient à 600€/an + abonnement = 850€/an pour le lot de 70m² ce qui revient + cher et sans compter le prix d'entretien de la chaudière.

Solution : rester au fioul + chaudière neuve et commune + un "calorstat" par radiateur + compteurs eau froide et eau chaude.
Il me reste qu'à bien expliquer aux acheteurs potentiels.

A+

[Ulyssesourd]

Fait quand même attention de ne pas investir dans un système de comptage des calories par radiateur qui finalement ne conviendrait peut-être pas aux futurs propriétaires.

Pourquoi cet attention?

Est-ce que la séparation des circuits de chauffage est très compliquée (onéreuse) ?
Cela aurait l'avantage de mettre un compteur d'énergie par étage que l'on pourrait relever dans la chaudière qui est une partie commune.

Il y a 4 * 2 (aller-retour) colonnes + parapluie qui montent jusqu'à dans les combles. Donc la séparation est assez pénible à réaliser car il faut que je crée 4 * 2 colonnes supplémentaires pour alimenter le 1er etage et le rdc et les 3 colonnes actuelles sont dans l'isolation des murs afin d'eviter des pertes thermiques, donc il faudrait que je fasse des grosses saignées afin couper les tuyaux qui alimentent les radiateurs du RDC et 1er étage et d'incruster de nouvelles colonnes car logiquement on laisse les colonnes actuelles pour les combles.
et reboucher les trous + déco a refaire

Lorsque tu as rénové les combles, as-tu piqué que le circuit du 1er étage a beaucoup d'endroit ?

4 endroits car 4 colonnes et pas de piquage il y avait des bouchons en place à chaque bout de colonne

Pour resumer le tout: pour le RDC c'est très facile de séparer car on peut faire des trous depuis la cave et pour le 1er, il faut que je fasse des saignées au RDC et les combles rien de tout.