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Maison très basse consommation Vs PLU



  1. #1
    benji71

    Maison très basse consommation Vs PLU


    ------

    Bonjour à tous,

    Problème instruction demande de permis de construire.

    Nous avons un projet de maison très basse consommation (chauffage < 20kWh ep /m² SHAB) et nous avons déposé une demande er permis de construire en juillet dernier, en zone couverte pas les bâtiment de France.

    Pendant la première instruction du dossier, nous avons reçu deux avis favorables de l’ABF.
    Cependant en décembre, nous avons reçu un refus de permis motivé par la DDE. Pour cause, le PLU demande une pente des bâtiment principaux de 40°. La pente du toit principal de notre projet est de 40° et nous avions mis une pente de 35° sur un décrochement (15m²) et un toit plat sur le garage (15m²).

    Suite à cela, notre archi à rencontrer la maire et l’inspectrice de la DDE, et ils se sont mis d’accord mi décembre sur un "donnant/donnant" : nous changions la pente de 35° en 40° et ils accepteraient le toit terrasse sur le garage en tant que traitement architectural. Tout le monde s’était mis d’accord pour que le dossier soit traité rapidement suite à ça.

    Fin février, suite à une nouvelle acceptation de l’ABF (la 3e !) courant janvier, nous les recontactons et la réponse que l’on nous donne : étant donné que vous avez fait un effort pour le passage de 35 à 40°, nous pensons que vous pouvez également supprimer le toit terrasse !
    Première stupeur !
    Nous leur disons alors que nous acceptons de mettre une pente de 40° à la place du toit plat.

    C’est alors qu’ils nous disent que le bâtiment comporte des menuiseries horizontales, normalement pas acceptées … sauf qu’ils n’en ont jamais fait mention depuis juillet dernier, et le premier refus de permis de construire de décembre ne stipule rien sur ce point ! Deuxième stupeur !

    Deux questions me viennent donc à l’esprit :
    - est ce qu’un point peur être soulevé dans une deuxième instruction alors qu’il n’a pas été mentionné dans le refus de la première ?
    - les calculs énergétiques étant finalisés, une remise en cause des menuiseries diminuerait les performances de la maison ; est ce que cela peut représenter une opposition à leur refus ? est ce que des dispositions ont été prises par le grenel de l’environnement vis à vis des contraintes architecturales ?

    merci d’avance pour vos avis, on commence à désespérer …
    Benji

    -----

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  3. #2
    herakles
    Animateur Habitat

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    l'architecte est censé connaître toutes les ficelles et tous les recours : en quoi pourrions nous alors t'aider ..???

    Es tu sûr que ce sont toujours les mêmes personnes qui instruisent le dossier ? tout cela est resté verbal ou sur papier ?

    L'architecte devrait être plus combatif = invoquer le grenelle= toit plat végétalisé= beaucoup d'avantages . menuiseries horizontales= meilleure protection estivale

    Avec ma fille , on a fait le forcing pour obliger l'ABF a accepter la mise en place d'un escalier en colimaçon extérieur sur une façade pour des raisons de sécurité , pour que les enfants ne soient pas obligés de passer par une rue étroite dangereuse et une ruelle pour aller dans leur jardin , situé 2.5m sous le séjour !!! je dis pas les heures à négocier ...finalement on a eu l'accord mais donnant-donnant= c'est l'ABF qui choisira la couleur des enduits et des volets ..aaarrrggghhh

  4. #3
    phil12

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    KLES ,s'il est rancunnier il te fera faire un crepis vert a pois rose !
    OU pire BOURGOGNE pour toi!
    Partager pour s'enrichir (site web >profil)

  5. #4
    gil67

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    ce sont parfois des nazes, ils vont t'obliger à mettre du macadam, au pied d'un château du moyen âge. Par contre tu ne pourras pas mettre de baie vitrée.
    Si vraiment ça n'aboutit pas, fais un petit courrier à Monsieur Nicolas.

  6. A voir en vidéo sur Futura
  7. #5
    benji71

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    merci pour vos réponses,

    Herakles, en fait l'archi a été relativement surpris du refus de décembre (sans aucune discussion préalable), et il a encore été plus surpris d'avoir un retour verbal négatif fin février après que tout le monde se soit mis d'accord mis décembre ! et ça a remis une couche quand il s ont sortis l'histoire des menuiseries horizontales après 8 mois d'inspection et un premier refus ...
    Donc il essaye de voir comment se dépatouiller...
    Un point troublant étant que l'ABF a accepté le projet, mais que la DDE vient se mettre en travers ... habituellement c'est l'ABF qui pose problème ...

    Apparement l'inspectrice de la DDE est assez "spéciale", plutôt timorée, campée sur ces positions.

    En fait, je cherchais des personnes ayant pu rencontrer ce type de problème et ayant donc un retour d'expérience ... voir des éléments de loi qui pourrait être donnés.

    Benji

  8. #6
    gil67

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    un voisin qui a construit au pied d'un château a eu un problème similaire. Le déblocage a été rapide avec l'intervention d'une relation dont le niveau hiérarchique est supérieure, c'est triste.

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  10. #7
    herakles
    Animateur Habitat

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    KLES ,s'il est rancunnier il te fera faire un crepis vert a pois rose !
    OU pire BOURGOGNE pour toi!
    Non , il s'est montré plutôt sympa une fois qu'il a vu l'intérieur et l'extérieur de cette maison , et enfin compris le pourquoi de l'escalier dans le jardin ...coulers sympas finalement , bien dans les tons de la ville de Montauban

    il s'est aussi montré conciliant pour une ITE ..ouf...

    Anectode à propos de l'ITE : une fois cette dernière posée, ma fille a demandé comment bénéficier de conseils auprès de l'ADEME sur d'autres points : stupeur la-bas : "hein , vous avez trouvé un entrepreneur par ici ??"
    "vous n'auriez pas ses coordonnées ?? " Depuis , cet entrepeneur croule sous les commandes

    C'est un comble , mais que fait l'ADEME , incapable de recenser le nombre des entrerprises qualifiées ès ITE !!!!

  11. #8
    Linn

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    Toutes mes condoléances!
    Je n'ai pas le droit de dire ce que je pense des tracasseries administratives qui s'acharnent sur le particulier qui veut bien faire (et des ABF en particulier)
    Nous avions eu un premier refus des ABF, puis nous avons obtenu un rendez-vous avec eux. Il a fallu discuter et négocier chaque point, et nous sommes repartis avec un document synthétisant les compromis. Le deuxième permis a été accepté.
    Je pense que si tu as quelque chose prouvant que c'était accepté, tu peux essayer de négocier, mais il faut tout mettre par écrit...
    Bon courage
    MOB et PDM (photos sous mon profil)

  12. #9
    nasdak

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    lis le plu et cherche toute phrase à faire valoir pour faire passer ton projet
    la dde ne fait que son boulot : si ton projet n est pas conforme avec le plu elle ne peut que proposer un refus
    par contre le maire peut passer outre et d ici à ce qu un contrôle de légalité peu probable intervienne le grenelle 2 t auras sauver
    n hésite pas à m envoyer un mp si tu as plus de questions , j étais une "connaissance hiérarchique supérieure" dans une autre vie

  13. #10
    JMBIL

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    Bonjour

    1) les ABF sont très souvent moins obtus que les fonctionnaires territoriaux de la DDE ou des services techniques des communautés urbaines, tout simplement parceque ce sont des architectectes de formation et non pas de simples "analyseurs de règlements locaux.

    2 ) Dans les zones de protection tu doit faire soit :

  14. #11
    JMBIL

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    Oups [Return] un peu rapide

    donc

    2 ) Dans les zones de protection tu dois faire soit :
    - du standard du coin (ton toit à 40° par exemple)
    soit
    - de l'architecture contemporaine de qualité

    en tout cas c'est l'ABF qui juge de l'intégration environnementale de ton projet.
    Le fonctionnaire DDE lui juge par rapport au respect du PLU. Le PLU ne pouvant exiger tel ou tel style mais, par exemple, des distances par rapport aux limites constructives, des hauteur à l'égout, etc...

    3) Le fonctionnaire DDE fait l'analyse technique de ton projet, mais C'EST LE MAIRE et lui seul qui accepte ou refuse ton PC. Donc il faut en discuter avec lui.

    4) Si le maire ne veut rien savoir (ou n'as pas les c.... d'aller contre l'avis de la DDE) alors il te reste le tribunal adminitratif c'est plus long mais la jurisprudence est abondante dans ce domaine et dans ton cas tu as des chance d'avoir gain de cause.

    5) des fois rien qu'en évoquant le recours au tribunal administratif, le maire peux revoir sa position...

  15. #12
    benji71

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    Bonjour et merci pour ces quelques infos et retours.

    Pour l'architecture contemporaine de qualité, il est certain que la notion de "qualité" est assez subjective, mais à mon sens, le projet que l'on a est de qualité, tout en essayant de travailler sur l'intégration à l'environnement existant : pente de toit principal prononcée, bardage naturel, accroche avec des murs en pierre de Bourgogne.
    Pour ceux qui sont curieux, je mets en pièce jointe le plan des façades (quelques modifs on été apportées depuis) et quelques 3D (les tons ne sont pas vraiment représentatifs, c'est ce que j'ai trouvé sur Sketchup). La maison a été pensée pour être largement ouverte sur l'extérieure et profiter de la luminosité naturelle tout au long de la journée.

    @ Nasdak, que faut il entendre par connaissance hiérarchique supérieure, au cas où j'arrive à en trouver une ...

    @ JMBIL, merci pour tes infos, je vais aller travailler madame le maire, j'ai rdv avec elle mercredi.

    Benji
    Images attachées Images attachées
    Dernière modification par Philou67 ; 01/04/2009 à 09h17.

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  17. #13
    herakles
    Animateur Habitat

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    j'aime bien ce projet , lignes fuyantes du bardage en harmonie avec les baies horizontales ..bravo à l'architecte (de la part d'un confrère de Toulouse..)

    Je ne peux être que navré par ces tracasseries administratives , mais pas du tout étonné, je sais de quoi je parle !!!...

    j'ai fait un chalet avec la même volumétrie pour une vallée dans les Pyrénées , après avoir longuement étudié le site et l'architecture locale

    las ! l'architecte de la DDE (une femme aigrie ,à n'en pas douter ) a mis son veto et de me sortir un carnet de croquis de sa main " exemple de ce qu'il faut faire ..= toits suivant la pente ,càd faîtage perpendiculaire à la pente ..je sors alors mon recueil de photos du coin = toutes les granges et bergeries avaient leur faitage (2 pans) dans le même sens que la pente , vers le SUD ..

    je vous dis pas sa tête ( ) , manifestement , elle connaissait pas ce coin.. bref j'ai eu gain de cause .

  18. #14
    Philou67
    coresponsable des forums

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    benji71, pour la dernière image (façades), merci de :
    - la fournir sous forme de fichier image (JPEG ou GIF, pour plus d'aide pour la conversion : http://forums.futura-sciences.com/ha...ml#post2057479)
    - supprimer le cartouche en bas à droit contenant vos coordonnées personnelles.
    La pièce jointe est refusée en l'état.

    Philou67 pour la modération.
    Dernière modification par Philou67 ; 01/04/2009 à 09h17.
    :'( Plus j'apprends, et plus je mesure mon ignorance

  19. #15
    nasdak

    Re : Maison très basse consommation Vs PLU

    envoi moi en MP la copie du refus de PC

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