DPE sous les combles/mensardé/isolation

[IcareBerny]

Hello tout le monde !

Voilà je place le décor : je vais hériter d'un studio, 9m2 et quelques Carrez, 14m2 sol (chambre de bonne sous les toits) de mon père partager entre ses 3 enfants.
C'est la seul chose qu'il nous a laissé dans l'imprévu, la seul chose qu'il possédait.
Je souhaiterais racheter les parts de mes frères et sœurs en faisant un prêt.

Problème, le studio est classé F ou G en DPE très certainement et donc il ne sera pas louable tel quel.
Mon frère, Dr en biologie, mon Beau-père, ingénieur et tous les 2 propriétaires et donc légitime pour ce sujet, m'ont recommandé de ne pas le garder.
Mais je veux garder le studio de mon père poir des raisons sentimentales et en faire un pied à terre qui servira peut-être pour mes enfants plus tard.
La location est nécessaire pour payer les charges, l'entretien et le remboursement du prêt. J'ai pensé au bail commercial mais on me l'a décommandé.
J'ai essayé de me renseigner sur les DPE, pas beaucoup de réponses claires. Si vous avez d'ailleurs des informations sur la manière de le réaliser et les critères, merci d'avance !

Actuellement, la seule certitude, c'est que l'isolation par l'extérieur pour récupérer des points est impossible à Paris sous les toits et avec la copropriété. Les éléments à remplacer comme le chauffage ou le chauffe-eau, n'amelioront pas assez la note DPE.
La seule solution serait l'isolation par l'intérieur au niveau du mur mansardé qui donne sur l'extérieur. Il y a un Velux double vitrage déjà.
Seulement, les isolants classiques impliquent une certaine épaisseur qui réduira le m2 au sol en dessous des 9m2 et rendra la chambre tout autant inlouable !
Auriez-vous des solutions d'isolant efficace mais fin même DIY tant que cela fonctionne avec le DPE.
Je ne m'y connais pas beaucoup en sciences mais je sais que l'isolation thermique est un sujet complexe, pression, humidité, calories, flux ... n'y aurait-il pas moyen, par exemple, de créer une cloison fine avec des flexibles qui récupèrent la chaleur ou le froid selon la saison, comme avec une pompe à chaleur, pour les renvoyer notamment vers les besoins nécessaires comme chauffe-eau, garde-manger .. ?
D'avance, merci beaucoup de votre attention et de vos réponses !
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[agitateur]

le DPE sera calculé avec les matériaux mis en oeuvre et leur caractéristiques supposées, sachant qu'il dur de faire reconnaitre des travaux de rénov' à leur juste valeur quand c'est bien fait. Les isoants minces ne marchent pas ( ou seulement dans des circonstances particulières ) et tu ne devrai pas pouvoir en bénéifier pour améliorer le DPE.

Le sujet des DPE sur les toutes petites surfaces est à terme d'une autre difficulté ( je dis à terme mais ça l'est déjà ).
En fait le seul chauffe eau domestique rapporté à peu de m² explose la conso et pénalise déjà bcp. On voit par exemple des studios cabines (appart type montagne de petite surface ) avec des CE thermodyn. C'est une connerie sans nom, et en rénov' parisienne tu aura bien du mal avec çà. Un CE thermodyn, c'est une PAC, il y a le groupe et le flux d'air. Vas t'en demander auu syndic la possibilité de faire un trou à travers le toit ou la façade pour ceci, tu vas être reçu !

Le sentimental est trés compréhensible, mais cette chambre fait parti des logements qui sont en train de tomber dans une sorte de vide ( non pas juridique, mais par leur existence future ). Je ne suis pas à ta place, mais je ne prendrais pas de risque financier pour un truc à l'avenir aussi incertain. Si tu payais cash tu pourrai jouer avec moins de risque, ce serait pareil.
Les murs ont un impact limité de toute façon, surtout en studio mansard sous toiture. Dans le DPE il faut voir la partie toit, les ouvrants, la ventilation ( en plus de la conso élec générale avec CE ). Dans qq années la copro va devoir mettre un gros billet sur la toiture, tu aura ta quote part de dépense. pour l'heure, c'est justement la chambre sous toit qui isole le toit pour les habitants en dessous.....Dans l'attente de ces travaux ( dont tu ne sera pas exonéré en quote part plus tard pour des travaux généraux ) tu pourrai jouer et tu devrai jouer pas mal sur la toiture, mais tu perds de la hauteur sous plafond.

Je ne lis pas l'avenir, mais je crois que ce genre de logement, pendant encore qq années de flous ( puisque le juridique / légal est incompatible avec la mise en pratique ) devait être réservé à du commerce de l'ombre. Du air b and b, ou toute autre situation trés cour terme sans risque de "plainte" de l'occupant et sans DPE.

En plus tu dois casquer les 2/3 des parts c'est beaucoup. Bon, en héritage, l'estimation est souvent faite à un prix disons réaliste et assez moins disant, mais quand même. Je ne sais même pas comment l'expert fera pour estimer, tant le marché réel s'est effondré sur ces biens hasardeux.

Toutes les passoires ( appartements, maison, etc...) sont vendues et estimées à des prix bien trop délirant même aujourd'hui avec bcp de vendeurs et presque pas d'acheteurs. Pour extrapoler, une passoire absolue à grandement rafraichir en intérieur, dans le cas d'une maison, ne devrait guère valoir plus que le prix du terrain nu. Ca vaut un coup de bulldozer et tout refaire ç neuf. Hors les travaux de rénovation lourds coutent à peine moins que du tout neuf en partant de zéro. Prends ta part, le tiers, et si tu veux faire un emprunt, fais en un apport pour un projet d'chat d'autre chose.

Sans indiscrétion, ta part ou l'estimation globale, on parlerai quel montant ?

[yves35]

bonjour,

agitateur a dit l'essentiel, il y a juste un léger cas particulier:

et en faire un pied à terre qui servira peut-être pour mes enfants plus tard.

si tu es sûr de
1- ne pas le mettre en location régulière
2-pouvoir assumer les charges de la copro sans des revenus locatifs en face
3-le prix d'achat est très bas

alors ce sera ta danseuse... on fait bien d'autre choses irrationnelles dans la vie

yves

[polo974]

les règles du dpe ont (encore) changé au 1er juillet 2024
https://www.service-public.fr/partic...ualites/A17154
justement pour les petites surfaces.

donc à quelle date a été effectué le dpe (selon quelles règles), si anciennes, demander une "réédition" du dpe basé sur les nouveaux critères.

sinon, isolation sur les murs et rampant sous 1.8 m ça ne touche pas la surface habitable.

et ce qui est largement au-dessus pour ne pas perdre de surface habitable. ça laissera une partie non isolée.
au fait, quelle pente ou angle, le rampant ? si très horizontal, ça fait plus de "zone critique".

quels sont les murs donnant sur l'extérieur? (vs hauteur 1.8 m, un mur haut de séparation, c'est pas pareil que le même donnant sur l'extérieur)

dernière solution déjà évoquée: location meublée "vacancière", il faut bien suivre, il y a des taxes en plus, c'est un peu un autre métier...

[A voir en vidéo sur Futura]

[agitateur]

C'est vrai que pour en faire un pied à terre, il faut qu'il soit vide. On ne maitrise pas la durée que restera le locataire, et même en fin de bail de 3 ans renouvelable il faut un motif me semble t'il.

Les DPE qui changent tout le temps....
Sacré bordel, d'ailleurs certains ont un DPE qq a qq années et ne comprennent pas que le même maintenant ils peuvent prendre 1 ou 2 lettres de "recul", parfois plus.

[lucienpel]

Bonjour

faire bien attention car actuellement vous semblez très proche du minimum autorisé :

https://droit-finances.commentcamarc...egles-legales/

Cdt

[agitateur]

attention aussi à ce que la copro n'ait de clause dite d'habitation bourgeoise, excluant le saisonnier et la courte durée.

Pour toutes ces raisons cumulés, on comprends mieux le fait que les 3/4 des chambres de bonnes à Paris soient ( officiellement ) vides.

[agitateur]

je ne dis pas que les travaux lourds d'isolation des vieux immeubles sera faite demain, mais ça arrivera avant la fin du crédit de l'auteur du topic.
on ne peut pas exclure diverses possibilités.
Je ne serai pas surpris outre mesure si les chambres devaient être rayées de la carte. Ca permettra de faire une iso conséquente en plafond pour l'immeuble ( aujourd'hui délicate ), des pièces techniques voir des débarras ( collectifs ou privés ). Se posera la question de l'indemnisation par la copro, mais sans trop forcer le trait elle ne sera pas si délirante versus les frais totaux de rénovation iso + chauffage + ventil'. Et une ITI en toiture sera bien plus avantageuse que ré hausser les toits par l'extérieur, donc ça paye une partie de l'expropriation en qq sorte.
Peut être je vais un peu vite durons certains, mais à un horizon 20 ans, l'avenir de ces chambre est quand même un énorme nuage d'incertitudes. Pour celles qui ont un peu de marge en surface et volume ça peut passer, mais il y en aura des sacrifiées et ça c'st certain.

[IcareBerny]

Hello,
Déjà merci pour ta réponse, elle est entière et pour çà, elle est productive et malgré ton conseil final, c'est avec des réponses comme celle-ci que je garde un petit espoir �� !

Tu m'excuseras si ma réponse n'est pas chronologiquement structurée.

Effectivement, je suis d'accord avec ce vide pour les chambres de bonnes. Elles sont d'ailleurs souvent le résultat de l'épargne des grands-parents issus de classe sociale basse.
C'était ma grand-mère qui l'avait acheté à mon père lorsqu'il avait 20 ans. Elle etait dactilo et a l'époque on pouvait choisir de garder ses cotisations chômage pour les investir. Elle était mère célibataire et l'huile de coude y été pour beaucoup !
Je l'ai perdu en Novembre dernier, elle est partie un peu plus d'un an après le décès brutal de mon père.
Ma seule vraie famille, ma grand-mère m'a élevé
(ça t'en dit un peu plus sur l'estimation modérée en cas d'héritage ... mon frère n'est pas mon meilleur ami et ne me fera pas de cadeau et ma soeur est sous la tutelle de ma mère, du même côté que mon frère...)
Enfin bref, mon père m'a élevé avec la cohésion avec la nature, mais les grands changements, même bons, font souvent payer les plus modestes ...
Pour revenir au sujet. Si je comprends bien, déjà, il est inutile de trouver une technique soit même (diy), tant efficace elle serait, parce que les critères sont régis par des normes de matériaux et éléments en amont homologué !? Dommage.
Ensuite, en gros, c'est principalement les éléments de chauffe en proportion de la surface et les cloisons en contact avec l'extérieur qui comptent !
Ce qui est dommage c'est que dans ce cas on devrait pouvoir avoir accès nous mêmes au barème pour éviter des achats "gachis" ... et puis quelqu'un qui hérite d'un studio de 30m2, 1 piece, se verra moins impacté sur le calcul et pourra en plus profiter de travaux de rénovations ÷pais sans passer en dessous du m2 louable... bref je me plains désolé.
Plus sérieusement, avec ce que tu me dis je pense à plusieurs choses.
Déjà, mon plan bien que folklorique, c'était de transformer l'appartement en un bureau chambre et de trouver une grosse entreprise nationale ou européenne pour la louer en bail commercial comme pied à terre professionnel ou de trouver moi même de la location partagée professionnelle (entre Part., je trouve différentes personnes qui ont besoin de séjourner quelques jours par semaine de manière professionnelle.
Je suis pas aussi bricoleur que mon père, mais j'ai déjà eu à optimiser drastiquement un petit espace en m'inspirant de chambre à la japonaise. Je parle de truc très propre et confort (j'aime pas le travail mal fait). En faisant ça, je pouvais récolter à terme un petit loyer sans avoir la contrainte du DPE et du min m2. À ça s'ajoute la cave, elle est plutôt saine (peu d'humidité) et mesure dans les 10m2. Connaissant les prix du stockage à Paris pour même 1m2, je pensais y retirer aussi un petit pécule avec 2, 3 travaux d'usage.
Pas convaincant pour mon Beau-père ou mon frère mais bon, je suis sur Paris depuis longtemps à leur différence et je connais un peu le milieu de la loc ...
En ce qui concerne le CE thermodynamique je ne connaissais pas. J'ai fais un voyage en vélo cargo depuis Paris jusqu'en Irlande il y a 5 ans et j'ai vécu dans un studio chez des irlandais quelques temps. Là-bas, il avait un CE en chauffe direct enfin ce n'était pas un CE du coup et il y avait des régulateur à l'ancienne pour l'eau chaude et le chauffage. En gros le proprio, un Wallace , programmait la consommation à la journée. Bon pas sûr que ce soit pris en compte par le DPE ici.
Mais le CE thermodynamique à l'air d'un bon plan. Pour le syndic c'est vrai que ça risque d'être compliqué. Mais tu m'as fait me rappeler que mon père s'était installé un cuisinette de fortune (pas de frigo) en prenant appui sur une ex cheminée. J'ai vérifié poir les conduits, et ce n'est pas impossible de les utilisées pour le thermodynamique, c'est surtout que l'installation coûterait énormément moins cher si l'immeuble entier acceptait de se mettre en pompe à chaleur ... compliqué mais pas impossible bien.que fastidieux mais à voir pour l'installation individuelle. Surtout que j'ai trouvé ça

https://www.izi-by-edf-renov.fr/prod...-ballon-daikin

Ça coûte un certain prix mais c'est chauffage, CE et Clim ....assez intéressant si l'utilisation des conduits cheminée sont possibles. A ça j'ajouterais que, cela dépendant des closes de la copropriété (bien qu'on est pas à l'abri que malgré qu'il n'y ai rien contre, ça peut amener à des plaintes), mon père utilisais le conduit déjà. J'y ai vu la sortie de hotte qui y pénétre. Il n'était pas du genre à faire des choses dans l'illégalité, bien que manuel il était très procédurier mais je n'occupe pas l'idée qu'il aurait pu être négligeant sur ce fait ou qu'il y ait une tolérance sur les sortie de haute qui ne sera pas forcément pareil avec une installation du genre thermodynamique ...
Mais comme je te l'ai dit plus haut, t'es suggestions sont un grand pas en avant.
Si jamais ce point était resolvable dans les thermes assez facilement, resterait le velux, que mon père avait déjà mis en double vitrage, l'aération dont je n'ai pas connaissance mais qui pourrait être adjoint à un velix triple vitrage (je crois que ça se fait sur les coins des cadres fenêtres, ça évitera les trous dans le mur, et le fameux mur mansardé qui donne sur l'extérieur. Sur ce point, je dirais que la chambre fait 9.30m2. Il faudrait pouvoir calculer entre coût/rentabilité DPE/perte m2 pour voir si il y a de quoi grignoter tout en restant au min m2 légal.
A ça je te rajouterais que tour le palier du dernier étage est constitué de chambre de bonne quasi de la même taille. Je suis quasi sûr que le voisin d'un côté est une chambre de loc qui n'en sera sûrement bientôt plus une. L'agrandissement à terme serait aussi envisageable et changerait tout au calcul et à la valeur des 2 lots fusionnés.
Pour la petite histoire, mon frère n'était pas proche de mon père mais étant l'aîné et ayant des amis dans l'immobilier et notaire, il y a 2 ans il a tout pris en main. Il a d'ailleurs récupéré toute les affaires de mon père ... pour te dire l'acte de succession n'est même pas encore signé. Ce qui a fait balancer les choses c'est le décès de ma grand-mère, qui nous a rendu compte heritié avec mon oncle avec lequel mon frère a encore moins d'affinité et qui vont être une bataille de plusieurs années (en gros je ne pourrais pas compter sur ce 2e héritage pour acheter les parts des 2 premières, nous sommes déjà en pénalité sur le paiement des droits de succession et je ne sais même pas comment les payer ... je suis au RSA en reprise d'études ...)
Mais pour l'appartement de mon père, d'ici septembre mon frère va commencer à me mettre la pression pour le vendre. Pour ta réponse, il est estimer entre 90000 et 120000 et si je veux l'acheter, mon frère garderait l'estimation à 120000 !
Lorsque mon père est partie, ayant récupéré toutes ses affaires, j'ai appris peu après par la gardienne qui me connaissait, qu'il était venu tout vider quelques jours plus tard. Il a notamment discuter et la notaire en charge et sa notaire personnelle. J'ai très vite eu la nouvelle d'un acheteur potentiel de l'immeuble qui selon les dire de mon frère, avait déjà parlé à mon père de son vivant pour lui acheter. Et quand les choses se sont radoucies, mon frère m'a dit de me charger de la vente en me passant le numéro de ce monsieur avec lequel apparement il n'avait aucun conflit d'intérêt (cela m'a été démenti par la gardienne qui les a vu ensemble) j'ai rencontré ce monsieur qui est un grand propriétaire de l'immeuble et qui avec beaucoup d'allégresse m'a dit qu'il déménagé dans le sud avec sa famille et voulait garder un pied à terre dans l'immeuble auquel il était attaché. Il était assez non chalant et m'a pressé un peu en me disant qu'il devait prendre rapidement une décision et que ce serait sûrement la meilleur offre. C'était il y a un an et je n'ai pas donné suite. Aujourd'hui mon frère m'en parle encore, il est toujours intéressé, et en faisant des recherches, j'ai appris qu'il était d'une famille d'architecte avec son propre cabinet dans le sud.
Si je te dis ça, c'est que je suspecte que son intérêt si poussé pour ce studio va au delà de l'évolution qu'il y actuelle ! Peut etre un gage qu'il ne faut pas le céder ...
Je sais que la solution la plus simple et de prendre ma part, mais je suis vraiment très sentimentale. Mon père et ma grand-mère était ma seule famille, je n'ai plus rien de mon passé et que ce soit avec le plan de bail commercial ou une solution de rénovation dans les règles, j'aimerais tout faire pour le garder. Le temps m'est compté parce que je ne pourrais pas reculer longtemps là vente, mon frère pourrait finir par faire appel à un juge pour forcer la vente.
Si tu as d'autres suggestions sur tout ça ou que ça peut inspirer d'autre contributeur ... au moins j'aurais tour essayer, je préfère ça qu'abandonner même si ma situation professionnelle et cet appart sont un espoir vain.
Je te remercie encore des tous tes conseils et j'attends avec impatience ta réponse !

[f6bes]

"pour les enfants...plus tard"......reste à savoir s'ils ne voudront pas se débarasser...d'un héritage....incertain ! (et risque de refuser l'héritage , si in fine
cela devient couteux !)
Les sentiments c'est bien....mais on ne lit pas toujours le futur !
A+

[IcareBerny]

Bien cordialement !

[IcareBerny]

He bien, la c'est pour moi un autre sujet qui dépend de la vie et de tous ses facteurs. J'ai mes raisons comme les études sur Paris dans plus de 20 ans .. pour le coup ce sont des choix qui ont toujours leur part de risque mais qui se projette sur tellement loin ... mais merci pour ces conseils en supp ��

[IcareBerny]

Merci pour la réponse. Le DPE est officieux. Mon frère va bientôt réaliser le DPE officiel mais malgré les nouvelles directives, ça ne changera pas beaucoup pour une si petite surface ! Peut-être passer de G à un petit F ��.
Le mur mansardé est celui qui donne sur l'extérieur. 9m2 loi Carrez pour 14m2 au sol, je vous laisse imaginer à peu prêt l'inclinaison.
Mais oui, vomme j'ai précisé, je cherche une manière d'isolant qui soit autant d'un côté pris en compte dans le DPE, nous diront "homologuée" que un isolant le plus fin possible. L'épaisseur de celui-ci sur le mur le plus important à isoler qui est mansardé aura très probablement un impacte sur la surface Carrez qui vomme je l'ai écrit est de 9m2 et quelques ... je n'ai aps encore les détails mais le seuil légal étant 9m2 pour de la location normal, c'est en trouvant le meilleur rapport efficacité/épaisseur en isolant le tout pris en compte dans les DPE officiels, que j'augmenterai la chance de pouvoir toucher du bout du doigt le DPD D qui autoriser la location (pendant un certain temps aussi, j'en ai bien conscience "cap2030")
Merci pour vos conseils et n'hésitez pas si vous avez d'autres conseils ! ��

[IcareBerny]

Quand je parle de pied à terre, c'est un objectif principalement long terme pour plus tard ... ils finirent heureux et eurent beaucoup d'enfants ... �� Ils ne sont même pas néés. A côté, le projet et de s'éloigner doucement de Paris au Grand-Paris donc pas besoin à court terme d'y avoir accès plus que ça.
Après, il y a le bail mobilité aussi qui permet de libérer quelques mois dans l'année et puis après l'avenir incertain auquel s'adapter...
Mais dans, c'est plus la part isolation, norme DPE etc qui m'intéresse ��

[IcareBerny]

Ahah j'ai du mal à recentrer les choses sur l'isolation et le DPE. Pour la location vacance ou plus généralement saisonniere/temporaire, je crois déjà qu'il y en.a dans l'immeuble.
Mais dans tous les cas la location saisonnière fait partie de la location commercial. Dès lors qu'il y a au sein d'une copropriété des activités commerciales pratiquées, la copropriété ne peut pas interdire le airbnb. Dans l'immeuble il y a plusieurs profession libéral ainsi que 2 commerces sur rue et une entreprise sur court.
Donc de ce point de vue je ne m'inquiète pas trop

[yves35]

bonjour,

pour ce qui est de l'éclairage juridique ,vous pouvez sans frais avoir un avis étayé en consultant un notaire. C'est gratuit,ils ne se rémunèrent que sur les actes officiels. Vous n'êtes pas du tout obligée d'avoir le même notaire que votre frère,le notaire de votre frère fera tout le boulot,enverra un projet d'acte à votre notaire dont vous prendrez connaissance et vous aurez le conseil impartial de votre notaire. Les honoraires sont en principe identiques qu'il y a ait 1 ou 2 notaires pour le client ,ils se partagent la rémunération.

yves

[lucienpel]

Bonjour

<Mais oui, comme j'ai précisé, je cherche une manière d'isolant qui soit autant d'un côté pris en compte dans le DPE, nous diront "homologuée" que un isolant le plus fin possible. L'épaisseur de celui-ci ..... >

un isolant très performant, mais évidemment cher et que l'on ne trouve pas partout (l'aèrogel):

https://agitec.ch/aerogel/index.php?lang=FR

Cdt

[agitateur]

énormément de points à discuter, sans doute trop à cette heure.

Je comprends la complexité de la succession, d'autant que j'ai perdu ma mère le mois dernier dernier. Sur les biens communs de mes parents ( en fait, tous ), la succession des parts de nue propriété ( mon père reste usufruitier de tout et je "prends" les nue propriété de la part de ma mère, c'est un chèque à qq petites dizaines de kilos euros dans qq semaines.....pour la part qui va à l'état et hors paiement des actes ( qui paraissent mineurs en comparaison ). Mais je suis le seul enfant, c'est considérablement plus simple....
La valeur des biens n'est pas fixé par ton frère, mais par le notaire. Celui ci prendra une valeur moyenne des estimations. Généralement en pareil cas l'agent immo qui estime prend un valeur disons fourchette basse mais restant trés réaliste, de toute façon le fisc scrute ( ce qui est "normal" ). Si tu penses sincèrement que 120 K est réellement haut, tu peux demander une autre expertise, le notaire fera la moyenne. En cad de gros écarts entre 2 ce sera plus compliqué, mais en aucun cas ton frère ne dicte les choses. Je te conseillerai pareillement de prendre TON notaire si tu penses que ton frère à le notaire dans sa poche. Non pas que le notaire de ton frérot va truander, ce serait bien trop délicat, mais les estimations immo sont un cas régulier de pb dans des successions compliquées. Celui qui rechète les parts souhaite le plus bas, celui qui vend le plus haut....A la limite, une vente en indivision mets tout le monde d'accord, mais faut vendre en indivis.

Le bureau chambre pour entreprise, tu penses trop. De toute façon le logement doit être "officiellement" OK. En du court terme avec pas mal d'états des lieux si tu passes par agence, en meublé, les frais d'agence grimpent sérieusement. Les meubles à la semaine ( genre loc de vacance ) tu aura couramment 25 % de frais agence par exemple. Et derrière, il y a des joyeuseté comme CSG et compagnie, avant l'import / revenu ( mais si tu es au minima social....). Voir que si le logement tourne bien, tu aura des revenus, faire des simu car tu vas plomber ton RSA.

Les bricolages ( genre je branche un truc sur un conduit ) c'est NO WAY !
En outre, la loc commerciale ( bureaux, commerce de RDC, etc...) ce n'est pas une location bourgeoise. A éclaircir avec la copro,; il ya l'habit bourgeoise simple et la même en version exclusive.

A moins de 20 m² tu vas gagner le plus gros abattement pour petite surface avec le nouveau calcul DPE. A voir, au delà de la lettre, sur la conso de base avant la réforme. On en a parlé plus haut.

L'aérogel est ultra performant, ceci dit ce n'est même pas 2 fois mieux qu'un PU à épaisseur comparable. Ca marche bien mais la mise en œuvre est très délicate, ce ne sera pas du travail fait par toi mais par artisan, ça va douiller. Et l'iso paroi ne règle pas la part monstrueuse du chauffage de l'eau sanitaire.

2028 c'est l'interdiction location du classé F, pour lequel le seuil maxi est à 640 kWh par m² pour une surface de 9 à 10 m². Il te faudra être E, soit maxi 533 kWh / m²
Le classé E est censé être interdit en loc en 2034 ( àa peut changer mais tu n'aura pas fini ton crédit...), il te faudra être D, donc inférieur à 428

Un autre point est ta capacité à financer.
Commence par prendre RDV avec ta banque ( ou un courtier immo ). Mais ça va être trés trés trés compliqué d'emprunter vu ton statut qui sera considéré comme trés précaire. Avec des taux d'intérêt à peine inférieur à 4% avec assu tu vas pleurer.

Les passoires thermiques sont actuellement encore TRES sur évaluées économiquement, un acheteur de passoire le ferait actuellement au pire moment. L'estimation sera toujours trop haute, ça doit valoir moins 30 % versus une estimation 2023, si on tient compte des frais à venir pour mise aux normes. Et encore plus en baisse pour un logement hasardeux comme celui ci. On peut jouer et parier, mais c'est du jeux en bourse ou du casino, ça devrait se faire uniquement si on est à l'aise et si c'est c'est juste un pari.

Pour l'affect, dis toi que si vous vendez, la somme reçue te permettra d'autres choses, l'huile de coude n'aura pas été perdue ( sauf si tu vas au PMU avec ).