Achat maison 70 et rénovation globale

[nass9500]

Bonjour à tous,

Nous avons repéré un bien dans lequel nous aimerions faire pas mal de travaux de rénovation énergétique.

C'est une maison de 1970 située à SAVIGNY SUR ORGE (idf). Elle est composée d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée (incluant le garage et une dépendance), d'un étage et de combles aménagés. La surface habitable est d'environ 180 m² (210 au sol).
Il y a tout à refaire dans la maison. Nous imaginons un certain potentiel avec des travaux à estimer.

D'après le diagnostic que j’ai, les murs sont en béton avec une isolation intérieure de 12 cm : (Bloc béton plein d'épaisseur 38 cm donnant sur l'extérieur avec isolation intérieure (12 cm)

• - Mur Bloc béton plein d'épaisseur 38 cm donnant sur l'extérieur avec isolation intérieure (12 cm) 67,6m2
  - Mur Bloc béton plein d'épaisseur 38 cm donnant sur un garage avec isolation intérieure (12 cm) 78,1m2
  - Plafond Plafond sous solives bois donnant sur l'extérieur avec isolation intérieure (10cm) 74,83 m2
  - Toiture : Plafond sous solives bois donnant sur l'extérieur avec isolation intérieure (10 cm) (refait dans les années 2000)
  - Plancher bas : Dalle béton donnant sur un vide-sanitaire

Les combles sont aménagés (40m2 carrez et 75m2 au sol)

Les Fenêtres sont battantes et en bois en double vitrage (mais double vitrage des années 70)

Les chauffages sont essentiellement des convecteurs électriques (des années 70)

Il y a des arrivés d'eau à tous les étages

Pour l'eau chaude il y a chauffe-eau électrique (ballon d'eau chaude) de moins de 5 ans

L’électricité date de la construction donc à refaire aussi.


Le DPE actuel est de 322 KwH/m2 pour la consommation énergétique (E) et 19kg/m2 pour l'émission de GES(C)
Le DPE fait état de près de 3322€ de consommation électriques.



Nos objectifs dans un premier temps sont la rénovation du RDC et du premier étage en réduisant au maximum l'impact environnemental et maximisant le confort. Nous ferons des arbitrages ensuite par rapport au budget. Idéalement il faudrait réduire le chauffage l'hiver, et avoir une maison fraîche l'été

Quelles solutions préconiseriez-vous au vue des éléments données? Avez-vous besoin d'autre éléments ? est-ce que cela vaut le coût ? D'après ce que je lis sur internet des travaux on se trouve dans une rénovation intermédiaire avec des coûts 700 et 900 euros du mètre carré.

Merci par avance pour votre aide.
-----

[Larzacien]

bonjour, "blocs béton pleins ?" c'est étonnant, mais bon.

Et l'isolation elle est comment ? placo et quel isolant derrière ? Il y a une bonne épaisseur. Il faudrait essayer de savoir à quelle époque ça a été fait. En tout cas, l'isolation n'est pas d'origine, et vu l'épaisseur, elle ne doit pas être très ancienne.

Les fenêtres ne peuvent pas être de 70, on n'avait pas encore inventé le double vitrage. on a commencé à en installer vers 78 ou 80 avec la venue des fameux convecteurs électriques. l'espace entre les deux verres était étroit 5 mm me semble -t-il.

Il est étonnant que l'électricité n'ait pas été revue lors de l'isolation. (voir ça de plus près).

ce qui semble ne pas être isolé, c'est le sol sur vide sanitaire. Il faudrait essayer d'améliorer au moins un peu.

Quelques photos surtout extérieures et tirées d'un peu loin aideraient à se faire une idée.

S'il y a du chauffage électrique, il ne doit pas être d'origine, et de toutes façons il plombe le DPE;

[nass9500]

La toiture et l'isolation de la maison ont été entièrement refaite en 2012 et celle du garage-remise en 2016. Le ravalement extérieur a été effectué en 2000.

Je te MP pour les détails car je suis pas sur de pouvoir mettre cela ici

[Mickele91]

Bonjour,

Idéalement il faudrait réduire le chauffage l'hiver, et avoir une maison fraîche l'été

Ca, c'est disons ce que souhaite quasiment tout le monde...le problème, c'est que sans avoir des objectifs chiffrés, c'est la porte ouverte à un "grand brainstorming". De mon point de vue, ce dont tu as besoin, c'est d'une feuille de route qui te dise exactement où il serait bon d'aller "taper"...Non ?...

Ton sol n'est donc pas isolé ?...

Tu nous dis que tes fenêtres sont en double vitrage, mais assez "ancienne" ?...

Cordialement

[A voir en vidéo sur Futura]

[nass9500]

Pour le sol je sais pas. Il y a un moyen de le savoir ?
concernant le sol, la seule information que j'ai c'est que c'est une dalle béton donnant sur un vide-sanitaire.


Pour les fenêtres c'est double vitrage de première génération donc d'après l'agent immobilier c'est l'équivalent d'un simple vitrage d'aujourd'hui

[Larzacien]

bonjour, aujourd'hui, on ne trouve plus de simple vitrage. C'est un tout petit peu mieux qu'un simple vitrage.

Mais cette maison semble isolée de partout sauf le sol. Il faudrait essayer de couper un peu le froid de par dessus, car pas facile dans le vide sanitaire qui en plus est certainement humide, et doit être de faible hauteur.

Le souci, c'est le chauffage par radiateurs électriques pour une telle surface. Pour un studio, le chauffage électrique, c'est parfait, mais pour une maison, c'est une autre affaire. Il y a un insert, ça c'est intéressant et on en trouve presque toujours lorsqu'il y a des radiateurs électriques.

Y a-t-il une VMC dans cette maison ?

Pour l'électricité, il faut voir, il semble qu'il y ait eu des prises d'ajoutées. Pour refaire l'électricité, on massacre un peu l'isolation, ou alors, il faudrait voir avec des systèmes de plinthes qui cachent les câbles électriques.

[alexvillon]

....
C'est une maison de 1970 située à SAVIGNY SUR ORGE (idf). Elle est composée d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée (incluant le garage et une dépendance), d'un étage et de combles aménagés. La surface habitable est d'environ 180 m² (210 au sol).
Il y a tout à refaire dans la maison. Nous imaginons un certain potentiel avec des travaux à estimer.
D'après le diagnostic que j’ai, les murs sont en béton avec une isolation intérieure de 12 cm : (Bloc béton plein d'épaisseur 38 cm donnant sur l'extérieur avec isolation intérieure (12 cm)

• - Mur Bloc béton plein d'épaisseur 38 cm donnant sur l'extérieur avec isolation intérieure (12 cm) 67,6m2
  - Mur Bloc béton plein d'épaisseur 38 cm donnant sur un garage avec isolation intérieure (12 cm) 78,1m2
  - Plafond Plafond sous solives bois donnant sur l'extérieur avec isolation intérieure (10cm) 74,83 m2
  - Toiture : Plafond sous solives bois donnant sur l'extérieur avec isolation intérieure (10 cm) (refait dans les années 2000)
  - Plancher bas : Dalle béton donnant sur un vide-sanitaire

Les combles sont aménagés (40m2 carrez et 75m2 au sol)
Les Fenêtres sont battantes et en bois en double vitrage (mais double vitrage des années 70)
Les chauffages sont essentiellement des convecteurs électriques (des années 70) .............
L’électricité date de la construction donc à refaire aussi.
Le DPE actuel est de 322 KwH/m2 pour la consommation énergétique (E) et 19kg/m2 pour l'émission de GES(C)
Le DPE fait état de près de 3322€ de consommation électriques.
Nos objectifs dans un premier temps sont la rénovation du RDC et du premier étage en réduisant au maximum l'impact environnemental et maximisant le confort. Nous ferons des arbitrages ensuite par rapport au budget. Idéalement il faudrait réduire le chauffage l'hiver, et avoir une maison fraîche l'été. ..........

Bonjour,

Oups là des précisons sur "Mur Bloc béton plein d'épaisseur 38 cm donnant sur l'extérieur avec isolation intérieure (12 cm)" oui mais mur béton plein de vide (c'est des parpaings) ou plein de béton c'est du précontraint ! Si mur en précontraint de 38 cm (ce qui me semble extraordinaire !), une isolation ITI de 12 cm est une grave erreur.

Il est évident que pour les combles habitées, l'isolation précisée est insuffisante. Mais entre plafond sous-solives et toiture je n'ai rien compris

[Mickele91]

Bonsoir,

Pour le sol je sais pas. Il y a un moyen de le savoir ?

Oui...la caméra thermique, quand le contraste (Différence de température entre l'intérieur et l'extérieur) sera suffisant.

Après tu un moyen plus "invasif"...le trou......

Pour les fenêtres c'est double vitrage de première génération donc d'après l'agent immobilier c'est l'équivalent d'un simple vitrage d'aujourd'hui

Oui...ça c'est du "baratin" d'agent immobilier...

Plus sérieusement, si les vitrages sont d'origines donc de 1970, tu peux les changer...

Maintenant il est clair qu'en étant en tout électrique à "effet Joule", ça te plombe complètement le DPE...

Cordialement

[SK69202]

Sauf erreur. Rien qu'avec ce qui a été déjà écrit sans autre chose qu'un moteur de recherche peu intrusif.

Je pense que les 38 cm, c'est le parpaing de 25 et le 12 cm d'isolation.

[alexvillon]

Sauf erreur. Rien qu'avec ce qui a été déjà écrit sans autre chose qu'un moteur de recherche peu intrusif.
Je pense que les 38 cm, c'est le parpaing de 25 et le 12 cm d'isolation.

Bonjour,

c'est toute la différence entre un amateur comme moi et un expérimenté ... je m'incline humblement

Souvent on devrait s'abstenir de répondre des conneries ... encore pardon.

[agitateur]

Il faut considérer l'isol existante comme...si elle n'existait pas. Et la maison doit avoir une évaluation de prix en conséquence.
Il est dur de trouver plus fort vendeur de farci qu'un agent immo.

Il existait du DV avant que je naisse en 76 ( ma mère travaillait dans le vitrage à cette époque chez un leader innovant ), mais les volumes fuyaient même avant installation ou presque...alors 45 ans plus tard....donc ça vaut rien. Certes ce n'était pas commun....Un vitrage actuel en DV considérablement plus épais par le vide au milieu ne sera sans doute pas supporté par le châssis d'époque.

Tu as donc 225 m² au sol sur 3 niveaux, et en enlevant le garage et les m² non loi carrez tu as donc 180 m²

Maintenant c'est 6000 litres de fioul par an, ou bien en grille pain 10 000 € annuel d'électricité ( Enedis a un bon client )

Tu peux passer à 2500 € en grille pain, ou bien 1500 litres fioul, mais pour celà il faudra envisager:
une ITE à 150 € du metre carré de mur, en restant gentil.
un changement de toutes les menuiseries ( attention ça pique )
une révision sérieuse de l'isolation comble ( pas cher )
Revoir la ventilation ( disons 10 000 ) et peu l'étanchéité
Une ITI additionnelle ( plafond du sous sol et mur garage sol sol vers dépendance )
Mais il faut rajouter qu'en plus du gain conso, tu gagnera bcp en confort thermique, ce qui est plus dur à chiffrer....
Le sol sur VS, non isolé à l'époque en plus sur VS, à oublier faudra vivre avec.

Au delà, pour diviser par 6 la conso actuelle au lieu de 4, il faudra soigner l'étanchéité à l'air, les ponts thermiques, et probablement multiplier la somme de travaux par 1.5 en €€€€€€

Si tu ne peux pas lâcher 60 000 euros de travaux, tu oublies. Ou alors tu consens à lâcher 10 000 par an à EDF.

[alexvillon]

bonjour,

avant les précisions de l'auteur, les chiffres de l'ami agitateur sont peut-être sur-évalués. Avec une isolation interne existante des murs de 12 cm (en quoi?), il faut voir. Certes le Plafond sous solives n'est pas assez isolé. Idem pour la dalle sur vide sanitaire.

Pour le DV de 1970 (j'ai un doute sur l'année), c'est à voir mais vraisemblablement qu'il est à changer pour avoir mieux. Reste à voir si le changement des joints fenêtres (et P-F) ne seraient pas suffisants. Si l’acoustique fenêtre n'est pas un problème, ça demande réflexion !

[nass9500]

Bonjour.
Merci pour vos retours.
Oui clairement tout le vitrage est à changer. Les volets tiennent à peine aussi à certain endroit aussi lol.
Concernant l’isolation au niveau des murs je vais me renseigner concernant quelle type d’isolation a été faite en 2012 précisément.

Les radiateurs électriques sont vraisemblablement pas adaptés à une telle surface, il faudrait revoir cela aussi ( des idées ? )

Par contre j’ai pas compris concernant le sol. Il est impossible d’isoler a posterior c’est ça ?
Clairement il y a du boulot. Un budget de l’ordre de 100k€ est il suffisant pour tout rénover ( isolation, électricité, fenêtre, chauffage et déco …).
Ou faut il essayer de se tourner vers des biens plus récents pour éviter les gros travaux de modernisation énergétique ( si oui il faut voir à partir de quelle année de construction on commence à avoir des bons trucs )

Merci encore

[Mickele91]

Bonjour,

Les radiateurs électriques sont vraisemblablement pas adaptés à une telle surface, il faudrait revoir cela aussi ( des idées ? )

Un chauffage électrique à effet Joule est recevable, quand le besoin est faible voir très faible, comme dans une maison qui serait passivé...comme ce n'est pas le cas de la tienne, il faut envisager autre chose...

Des idées...oui...la mise en place d'un chauffage, soit par une PAC Air-Air (Voir quelle techno de diffusion...), soit un chauffage central sur radiateur...

Par contre j’ai pas compris concernant le sol. Il est impossible d’isoler a posterior c’est ça ?

Si, si c'est possible par dessous, dans le VS. Mais pour l'avoir déjà fait, il faut quand même que le VS dispose d'une certaine hauteur. De mon point de vue, 60 cm c'est un minimum, sachant que le boulot se fera "à quatre pattes" et allongé sur le dos.

Cordialement

[Larzacien]

bonjour, L'effet est pas si mal lorsqu'on coupe le froid par dessus, ça fait une masse de moins à chauffer, mais on ne peut pas mettre beaucoup d'épaisseur. Et aussi on peut faire les deux dessous (si on y parvient) et dessus.

[nass9500]

Je vais voir samedi si je peux y avoir accès mais pas sur

Bonjour,



Un chauffage électrique à effet Joule est recevable, quand le besoin est faible voir très faible, comme dans une maison qui serait passivé...comme ce n'est pas le cas de la tienne, il faut envisager autre chose...

Des idées...oui...la mise en place d'un chauffage, soit par une PAC Air-Air (Voir quelle techno de diffusion...), soit un chauffage central sur radiateur...



Si, si c'est possible par dessous, dans le VS. Mais pour l'avoir déjà fait, il faut quand même que le VS dispose d'une certaine hauteur. De mon point de vue, 60 cm c'est un minimum, sachant que le boulot se fera "à quatre pattes" et allongé sur le dos.

Cordialement

[lucienpel]

Bonjour

<Clairement il y a du boulot. Un budget de l’ordre de 100k€ est il suffisant pour tout rénover ( isolation, électricité, fenêtre, chauffage et déco …). >

Comme déja dit il doit s'agir de parpaings creux, peut être de parpaings plein en 'départ' de mur
Il faudrait en effet en savoir un peu plus sur l'isolation existante : complexe de doublage polystyrène collé ?
une ITE est elle envisageable ? (ça permettrait du même coup d'avoir un chauffage dimensionné 'plus juste'

Après il faut voir le nombre de fenêtres à changer
vous pensez faire vous même certains travaux ou en faire faire un maximum ?

Cdt

[nass9500]

Bonjour

<Clairement il y a du boulot. Un budget de l’ordre de 100k€ est il suffisant pour tout rénover ( isolation, électricité, fenêtre, chauffage et déco …). >

Comme déja dit il doit s'agir de parpaings creux, peut être de parpaings plein en 'départ' de mur
Il faudrait en effet en savoir un peu plus sur l'isolation existante : complexe de doublage polystyrène collé ?
une ITE est elle envisageable ? (ça permettrait du même coup d'avoir un chauffage dimensionné 'plus juste'

Après il faut voir le nombre de fenêtres à changer
vous pensez faire vous même certains travaux ou en faire faire un maximum ?

Cdt

Il y a
- au RDC : 3 fenêtre et 3 portes fenêtres
- au 1étage : 6 fenêtres
- au 2étages sous combles : 4/5 velux/fenêtres

Concernant ITE, je sais pas. Mais il y a eu un ravalement extérieur qui a été effectué en 2000.

Disons que dans un première temps, pour avoir une estimation max, que on va faire faire un maximum. Comme ca on aura la fourchette haute

[nass9500]

D'autres choses à voir ou demander ?

[lucienpel]

Bonjour

peut être regarder si tout est en ordre coté couverture et charpente : c'est une maison qui
a une cinquantaine d'années.

Cdt

[SK69202]

D'autres choses à voir ou demander ?

Fosse septique ou tout à l'égout ? Si fosse position des éléments.
Gestion des eaux pluviales, pas de mélange avec les eaux usées.
Etat du compteur d'eau et sa protection contre le gel.

Si c'est bien la maison du lien plus haut, la présence d'un radiateur à bain d'huile mobile sur une des photos doit alerter sur la pertinence du DPE.

[nass9500]

Après visite, on a pu avoir quelques informations complémentaires mais l'agent immo n'a pas vraiment de détail.
Concernant le vide Sanitaire, On y a pas accès donc impossible de le voir mais d'après l'agent et le plan que j'ai eu, il inclut la cave donc il y a au moins 2 m de hauteur.

Ci-dessous la plan:

[Mickele91]

Bonjour,

Après visite

Concernant le vide Sanitaire, On y a pas accès donc impossible de le voir

Tu nous dis que tu as visité...et après que tu n'y as pas accès...

Je ne comprends pas...tu as visité quoi exactement ?...

Les deux caves ne sont pas accessibles ?...

Cordialement

[nass9500]

Si les caves sont accessible, c'est le vide sanitaire qui est pas accessible. Il est complétement cloisonné

[agitateur]

Avoir un vide sanitaire de 40 m² et 2 mètres de haut non visitable et fermé, c'est une curiosité !

Il n'y a en pratique pas l'ouverture qui figure sur le plan ?
A minima je peterai qq parpaings pour faire une trappe de visite.

[Mickele91]

Re,

Il n'y a en pratique pas l'ouverture qui figure sur le plan ?

Oui...je m'étais fait exactement la même "Question-remarque".

A minima je peterai qq parpaings pour faire une trappe de visite.

C'est ce que je ferais aussi...

Cordialement

[lucienpel]

Bonjour

apparemment sur le plan au fond de la cave de gauche il y a une ouverture donnant sur le vide sanitaire;
à moins évidemment qu'il y ai eu des modifs et que le plan ne soit plus exact.

Cdt

[nass9500]

Oui le plan est pas exacte. En vrai il y a pas d'ouverture

[Mickele91]

Re,

En vrai il y a pas d'ouverture

Il faudra donc en créer une pour le rendre accessible.

Cordialement

[agitateur]

ET l'occasion de se défouler un peu